🎫 Kiraya Verene Yapılan Ödemeler Tablosu
Birim maliyet HESAPLAMA Excel Üretim maliyet HESAPLAMA PROGRAMI Maliyet hesaplama Tablosu örneği Ürün maliyet HESAPLAMA Excel. Bu dosya yalnızca aşağıdaki kullanıcı grupları tarafından indirilebilir. Masraf Hesaplama Şablonu isimli dosyada, işletmenizdeki ikramlar, bir çalışana ofis harcamaları için yapılan ödemeler vb
Adanada ikamet eden bir aile, 10 Şubat 2014’te kiraladığı dairenin kira ücretini her ay düzenli olarak mülk sahibinin
parayıyatırmakla borcundan kurtulmuş olur. Kiraya verenin bu hesaptaki parayı çekip çekmemesi veya parayı kabul edip etmemesi, kiracı yönünden artık bir önem arzetmez. 10-) Kira bedelinin ödendiği tanıkla ispatlanabilir mi? Hayır. Mutlaka yapılan ödemeler karşılığında yazılı belge alınmalıdır. Posta havale makbuzu,
Bu ihtarname 24.04.2015 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davalının bu tarihten önce gerçekleşen kira paralarını az yukarıda açıklandığı üzere kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu tarihe kadar gerçekleşen kira paralarını ancak kiraya verene ödemekle sözleşmeye uygun borcunu ifa etmiş sayılır.
21.1.2 Finansal Kiralamada Kiraya Verenin Yapacağı Muhasebe İşlemleri Finansal kiralama işlemlerinde kiraya verenin yapacağı muhasebe işlemleri ilk muhasebeleştirilme ve sonraki ölçümler olarak iki kısımda incelenmektedir İlk muhasebeleştirme: Kiraya veren taraflar, finansal kiralamaya konu olan
Vergi İdaresi bugüne kadar vermiş olduğu muktezalarda, genel olarak kiralanan gayrimenkuller için yapılan özel maliyet niteliğindeki harcamaların kira süresi sonunda bedelsiz olarak kiraya verene devredildiğini kabul etmiş ve ayni kira ödemesi olarak değerlendirdiği iktisadi kıymetler üzerinden emsal bedel belirleyerek %20
Conceptname Preferred label Standard label Documentation label Implementation label Type References Reference Links [110000] Finansal Tablolar Hakkında Genel Bilgi
Kiracıolmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349). 2. Mevcut Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
K ira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir (TBK 299.madde). Maddede, kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde
içinkiracı tarafından kiraya verene yapılan, zamanın geçmesine bağlı olarak meydana gelenler dıında kalan ve fiili balama tarihinden sonra meydana gelen durum veya artlardaki değiiklikler nedeniyle değikenlik gösteren ödemelerdir. (bakınız 26’ncı paragraf). İcârenin tanımlanması ve ayrıştırılması 5.
a) Kiraya veren tarafından finansal kiralama çerçevesinde elde edilmesi mümkün asgari kira ödemeleri, ve (b) Kiraya verene ait olacak garanti edilmemiş kalıntı değerin toplamıdır. Net kiralama yatırımı: Brüt kiralama yatırımının, kiralama işleminde zımnen yer alan faiz oranında iskonto edilen kısmıdır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Kiracının sebebiyet verdiği yangın neticesinde apartmanda oluşan hasardan, kiracı ile kat maliki birlikte sorumludur. Esas No: 2015/13111 Karar No: 2016/11519 Karar Tarihi: 20.10.2016 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Dairenin sahibi olmayan kiraya verene yapılan ödemeler kiracının sorumluluğunu kaldırmaz. Esas No: 2018/974 Karar No: 2018/11154 Karar Tarihi: 11
dKH4LL. Bursa'da, kira ücretini sözleşme imzaladığı kişiye ödeyen vatandaş, yıllar sonra hakkında başlatılan icra takibiyle sarsıldı. İcraya itiraz eden kiracı, soluğu mahkemede aldı. 'Dairenin sahibi olmayan âcire kiraya verene yapılan ödemeler, kiracının sorumluluğunu kaldırmaz' yönündeki mahallî mahkeme kararını Yargıtay da onadı. Bu emsâl kararla, mülk sahibine yapılmayan ödemeler yok sayılacak. 1Bursa'nın Orhangazi ilçesinde ikamet eden ait daireyi kiraladı. 2Kira ücretini düzenli olarak ödeyen yıllar sonra hakkında başlatılan icra takibiyle sarsıldı3Soluğu mahkemede alan itirazı üzerine icra takibi durduruldu. 4Bu kez Orhangazi İcra Hukuk Mahkemesi'ne dava açan ifadeleriyle gerçek ortaya çıktı. 5Dairenin kendisine miras kaldığını belirten kira ücretinin tarafına ödenmediğini, icra takibinin durdurulmasının kanunun aykırı olduğunu kaydetti. 6Mahkemede ifade veren kiracıya 2015 yılında gönderilen ihtarname ile kiracı olarak bulunduğu dairenin ait olduğunu, vefatıyla söz konusu taşınmazın mülkiyetinin ve kullanım hakkının kendisine geçtiğini bildirdiğini söyledi. 7Başkasına yapılacak kira ödemelerinin geçersiz olacağını belirterek, birikmiş kira bedelinin hesabına yatırılmasını istediğini savunma yapan davalı kiracı ise, yaptığı ödemelerin, âcirin kiraya verenin kişinin hesap hareketlerinden ortaya çıkacağını söyledi. 9Mahkeme, icraya yapılan itirazın kaldırılmasına, davalı haksız ve kötü niyetle takibe itiraz ettiğinden asıl alacağın yüzde 20'si oranında icra inkâr tazminatı ödemeye mahkum etti. 10Mahkeme, davalının kira borcunu ödediğini ispat edemediği gerekçesiyle icra takibinin devamına hükmetti. Davalı kararı temyiz etti. 11Yargıtay 8. Hukuk Dairesi kararı oy çokluğu ile onadı. 12Karara şerh açıklama düşen Daire Başkan Vekili Mustafa Aysal, mülk sahibinin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira ücretini isteme hakkı olmadığını dile getirdi. Aysal, karşı oyunun gerekçesini şöyle açıkladı 13"Esasen kiraya verenin taraf olmadığı bir davada kiracının kira ücretini sözleşme gereğince kiraya verene ödeyip ödemediğinin belirlenmesine hukuken imkân yoktur. 14Zira kiracı kira ücretini ödediğiniz yasal delillerle kiraya verene karşı ispat edebilir. Malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira ücretleriyle ilgili olarak bir talebi varsa bunu kiraya verene karşı ileri sürmesi Aksinin kabulü kiracının hem kiraya verene, hem de malikine mükerrer iki kere ödeme yapması gibi hukuk düzeninin koruyamayacağı bir sonuç ortaya çıkmış olur. 16Bu sebeplerle ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği tarihten sonra takip tarihine kadar gerçekleşen kira ücretleri yönünden itirazın kaldırılması gerekirken, kanunî olmayan gerekçeyle itirazın tamamen kaldırılmasına karar verilmesi yerinde olmadığından kararın onanmasına dair çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum." 17Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin emsâl kararıyla, mâlik olmayan kiraya veren kişiye yapılan ödemeler kiracının temerrüdünü borcunu ödememekte direnmesini engelleyemeyecek. Hukukçular, kira ücretlerinin mülk sahibine yapılması gerektiğini dile getirdiler.
Kiraya veren şirketler için muhasebeleştirme büyük ölçüdedeğişmemiş olup faaliyet kiralaması ile finansal kiralama arasındakifark bundan dolayı farklı sınıflandırma devam kiraya veren açısında genel anlamda baktığımızda; her bir sınıflandırmanın muhasebeleştirilmesi de farklı olmaktadır. Kiraya veren, kiralama sözleşmesine konu olan varlığın mülkiyetine sahip olmaktan kaynaklanan önemli risk ve faydaları kiracıya devrediyorsa, bu sözleşmeyi finansal kiralama olarak sınıflandıracaktır. Diğer kiralamalar ise faaliyet kiralaması olarak sınıflandırılacaktı VEREN AÇISINDAN MUHASEBELEŞTİRMEKiraya veren açısında kiralamalar iki türde muhasebeleştirileceği yaklaşımı söz konusudur TFRS 16 Paragraf 61Finansal Kiralama Kira alacaklar Finansal Durum Tablosunda muhasebeleştirilirFaaliyet Operasyonel Kiralaması Kar veya Zarar Tablosunda Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler içerisinde kira gelirleri olarak muhasebeleştirilirFinansal Kiralama Dayanak varlığın mülkiyetinden kaynaklanan tüm risk ve getirilerin önemli ölçüde devredildiği kiralamadır. TFRS 16 EK AFaaliyet Kiralaması Dayanak varlığın mülkiyetinden kaynaklanan tüm risk ve getirilerin önemli ölçüde devredilmediği kiralamadır. TFRS 16 EK AYukarıdan da anlaşılacağı üzere, finansal ile faaliyet kiralaması arasındaki temel fark, tüm risk ve getirilerin önemli ölçüde karşı tarafa devredilip bir kiralamanın genellikle finansal kiralama olarak sınıflandırılmasına ilişkin beş adet örnek verilmiştir TFRS 16 Paragraf 63i- Kiralamanın, dayanak varlığın mülkiyetini kiralama süresinin sonuna kadar kiracıya devretmesinin öngörülmesi,ii- Dayanak varlığı, opsiyonun kullanılabilir hale geldiği tarihteki gerçeğe uygun değerinden yeterince düşük olması beklenen bir fiyattan satın alma opsiyonuna sahip olan kiracının, kiralama sözleşmesinin başlama tarihinde bu opsiyonu kullanacağından makul ölçüde emin olması,iii- Dayanak varlığın mülkiyeti devredilmese dahi, kiralama süresinin dayanak varlığın ekonomik ömrünün büyük bir kısmını kapsaması,iv- Kiralama sözleşmesinin başlama tarihinde, kira ödemelerinin bugünkü değerinin, dayanak varlığın gerçeğe uygun değerinin tamamına yakınını oluşturması vev- Dayanak varlığın, üzerinde büyük değişiklikler yapılmadığı sürece yalnızca kiracı tarafından kullanılabilecek özel bir yapıda olması.Ayrıca standartta, bir kiralamanın finansal kiralama olarak sınıflandırılmasına dair gösterge olarak aşağıdaki durumlara yer verilmiştir TFRS16 Paragraf 64i- Fesihten kaynaklanan zararlarının kiracı tarafından karşılanması,ii- Kalıntı değerin gerçeğe uygun değerinde meydana gelen kazanç/kayıpların kiracıya ait olması veiii- Kiracının, piyasa fiyatının önemli ölçüde altında bir kira bedeli karşılığında ikinci bir dönem için kiralamayı sürdürme hakkının bulunması.FİNANSAL KİRALAMAİlk Kez Kayda Alma ve ÖlçümKiraya veren, kiralamanın fiilen başladığı tarihte, finansal kiralama kapsamında elde tutulan varlıkları finansal durum tablosuna alır ve bunları net kiralama yatırımına eşit tutarda bir alacak olarak sunar. TFRS16 Paragraf 67 Net Kiralama Yatırımı aşağıdaki tutarların toplamıdır TFRS 16 EK ATaahhüt edilmemiş kalıntı değer, kiraya verene ödenmesi taahhüt edilmemiş olan veya ödenmesi yalnızca kiraya verenle ilişkili taraflarca taahhüt edilmiş olan dayanak varlığın kalıntı değerinin bir kısmıdır TFRS 16 EK A.Finansal Gelir olarak, kiralama süresi boyunca net kiralama yatırımına ilişkin sabit bir dönemsel getiri oranını yansıtan bir esasa göre kiraya veren finansal tablolarına alır TFRS16 Paragraf 75.Kiraya veren, net kiralama yatırımına TFRS 9’da yer alan finansal tablo dışı bırakma ve değer düşüklüğü hükümlerini uygular TFRS16 Paragraf 77.ÖRNEKMAKSAN kiraya veren olarak 01 Haziran 2018 tarihinde, gerçeğe uygun değeri TL olan bir makine için DÖKSAN ile 12 aylık finansal kiralama sözleşmesi yapmıştır. Aylık kira ödemeleri TL ve ay sonlarında kiracı tarafından ödenecektir. Sözleşme şartlarına göre, eğer kiralama sözleşmesine dayanak varlığın kalıntı değeri, sözleşme sonu tarihi itibariyle TL veya altına inerse, kiracı TL kiraya verene ödemekle veren MAKSAN güncel beklentiler ışığında, kiralama sözleşmesine dayanak varlığı sözleşme süresi sonu itibariyle TL’ye satabileceğini tahmin etmektedir. Öncelikle kiralama işleminin zımni faiz oranını Excel'in İÇ_VERİM_ORANI formülünü kullanarak hesaplarız. 01 Haziran 2018 tarihi itibariyle Net Kiralama YatırımıNet Kiralama Yatırımı MAKSAN tarafından aşağıdaki gibi ölçülüp muhasebeleştirilecektir 31 Mayıs 2020 tarihi itibariyle taahhüt edilmemiş kalıntı değer olan TL eğer söz konusu varlık TL ve üzeri bir tutara satılacak olursa realize olmuş olur. Eğer TL’nin altında bir tutardan realize olursa TL’ye kadarı kiracı tarafından taahhüt edilmiş kalıntı TFRS 9’a göre değer düşüklüğü karşılığı, 3 aşama yaklaşımı ya da ömür boyu beklenen kredi zararı karşılığı yaklaşımı ile ilk kez kayda alma sırasında muhasebeleştirilecektir. Üretici İmalatçı veya Satıcı Bayi Konumundaki Kiraya Verenler Kiraya veren, finansal kiralamaya konu dayanak varlığın imalatçısı veya bayi olarak satıcısı ise finansal kiralama işlemlerini benzer yolla muhasebeleştirmesi gerekmektedir TFRS16 Paragraf 71.ÖRNEKMAKSAN üretmiş olduğu makineyı 01 Ağustos 2019 tarihinde 2 yıl süreli finansal kiralama yolu ile aylık TL kira ödemeleri karşılığında satmıştır. Makinenin üretim maliyeti Milyon TL’dir. Kiralanan varlığın normal satış fiyatı 9 Milyon TL ve kira ödemelerinin bugünkü değeri Milyon TL’dir. Kira süresi sonundaki taahhüt edilmemiş kalıntı değerin bugünkü değeri ise TL’ Hasılat olarak Milyon TL, Milyon TL Milyon – TL de Satışların Maliyeti olarak muhasebeleştirecektir. Zımni Faiz Oranı Excel'in İÇ_VERİM_ORANI formülünü kullanarak hesaplamasıNet Kiralama Yatırımı MAKSAN tarafından aşağıdaki gibi ölçülüp muhasebeleştirilecektir31 Aralık 2019 tarihi itibariyle Finansal Durum Tablosu ve Kar veya Zarar Tablosu kalemleri aşağıdaki gibi oluşacaktırFAALİYET KİRALAMASIİlk Kez Kayda Alma ve ÖlçümKiraya veren, faaliyet kiralamalarından elde ettiği kira ödemelerini doğrusal olarak ya da başka bir sistematik esas*a göre finansal tablolarına yansıtır TFRS 16 Paragraf 81. *Eğer kiraya veren, başka bir sistematik esasın dayanak varlığın kullanımından kaynaklanan faydadaki azalma şeklini daha iyi temsil edeceğine karar vermiş kiralama gelirini elde etmek için katlandığı başlangıçtaki doğrudan maliyetleri dayanak varlığın defter değerine ilave eder ve söz konusu maliyetleri kiralama süresi boyunca kira geliriyle aynı yöntemi kullanarak finansal tablolarına gider olarak yansıtır. Faaliyet kiralamasına konu amortismana tabi dayanak varlıklara ilişkin amortisman politikası, kiraya verenin benzer varlıklara uyguladığı normal amortisman politikasıyla tutarlı olmalıdır. Kiraya veren, amortismanı TMS 16 ve TMS 38’e göre hesaplar. TFRS 16 Paragraf 83-84.ÖRNEKTANDEM sahibi olduğu dükkânı bir perakende şirketine aylık TL üzerinden yıllık TL karşılığında 5 yıllığına kiralamıştır. Kira sözleşmesine göre ilk 3 ay kiracı herhangi bir bedel ödemeyecektir. Böylelikle TANDEM 3 ay kira bedeli tahsil etmeyeceği için toplam kira tahsilatı TL * 5 yıl – TL * 3 ay TL olacaktır. Doğal olarak kiraya veren tarafından yıllık kira geliri TL / 5yıl olarak yıl için kira alacağı tutarı da – TL olarak finansal durum tablosunda muhasebeleştirilecektir.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir TBK kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. Makalemize konu edindiğimiz ve açıklamaya çalıştığımız “Genel Hükümler”, her türlü kira sözleşmesine uygulanacak genel hükümleri ifade eder. I KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI Kira sözleşmesinin tarafları; kiracı ve kiraya veren kiralayan olarak nitelendirilir. TMK madde 9 uyarınca fiil ehliyetine sahip kimseler sözleşme yapabilir. Sınırlı ehliyetsizler TMK madde 10-14-462 ve tam ehliyetsizler TMK madde 14-15 ancak yasal temsilcileri vasıtasıyla sözleşmeye taraf verenin kiralayan malik dışında kimse olabilmesi mümkündür. Malik dışında bir kimsenin de yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak bu kişi kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa edemeyeceğinden dolayı TBK madde 112 uyarınca kiracının bundan dolayı uğrayacağı zararı olumlu zarar karşılamakla konutu olan taşınmazın kiralık olması durumunda; sözleşmeye taraf olmayan eş kiracı sıfatına haiz olmaz. Ancak kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanır TBK madde 349- TMK madde 194/1. Bu durumda bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu verenin birden fazla olması halinde, bu kişiler paylı mülkiyet halinde kiralanana sahiplerse, kira sözleşmesi yapılması 1946 tarihli YİBK gereğince TMK m. 69/1 hükmü uyarınca önemli idari işlerden sayılır ve pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmış olması gerekir. TBK madde 85 gereğince kiraya verenin üstlendiği borç kiralananı teslim ve kiralananı kullandırma bölünmesi mümkün olmayan bir borç olduğu için kira verenler, kiracıya karşı birlikte sorumlu olurlar. Eğer pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan kira sözleşmesi yapılmışsa, TBK m. 47/1 hükmünce yetkisiz temsil hükmü uygulanır. Bu durumda diğer paydaşlar onay verene kadar- pay ve paydaş çoğunluğu sağlanana kadar- bu sözleşme askıdadır ve diğer paydaşları bağlamaz. Temsil olunanın/ların açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması/ları halinde bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır TBK 47/4.Kiraya verenlerin birden fazla olması halinde, bu kişiler elbirliği mülkiyet ile kiralanana sahiplerse, TMK 702/2 gereğince sözleşmede veya kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, oybirliğiyle karar vermeleri gerekmektedir. Eğer oybirliği sağlanmadan kira sözleşmesi yapılmışsa TBK 47/1 hükmü gereği, yetkisiz temsil hükmü uygulanır ve bu sözleşme diğer malikleri bağlamaz. Kiracı bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesini yetkisiz temsilciden isteyebilir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır TBK 47/4.Kiracının birden fazla olması halinde, olağan ticari olmayan kiralarda kira bedeli ödeme borcu bölünebilen bir borç olduğu için sözleşmede aksi belirtilmedikçe her kiracı eşit olarak kira bedelinden sorumludur. Ancak kiracının tacir olduğu ve ticari işletmesini ilgilendiren kiralarda, TTK madde 7/1 hükmü gereğince aksi kararlaştırılmadıkça müteselsilen sorumluluk esastır. II KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ Özel kanunlarda öngörülen şekil şartları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir. Taraflar kira sözleşmesini sözlü yapacakları gibi, yazılı olarak da yapabilirler. Ancak kira ilişkisinin kanıtlanması bakımından, yazılı yapılmasında yarar vardır. BK’nun 16. maddesinde öngörüldüğü üzere, taraflar sözleşmenin düzenleme şeklini kararlaştırmış olabilirler. Bu durumda kira sözleşmesinin de kararlaştırılan biçimde yapılması gerekir. III KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz sürelidir TBK 300/ Sözleşme içerisinde “Sözleşmesinin geçerli olacağı süre, sözleşmenin kurulmasından itibaren 2 yıldır.” şeklinde düzenlemeye yer verilmişse bu sözleşme belirli süreli bir sözleşme olup, sürenin bitiminde kendiğinden sona sözleşme belirli süreli yapılmış olsa dahi, sözleşmenin diğer hükümlerine bakılmadan, belirtilen sürenin geçmesiyle birlikte sona erdiğini söylemek her zaman doğru olmayacaktır. Yargıtay Dairesi’nin vermiş olduğu Esas 2014/ 12102, Karar 2014 / 13668, tarihli ” Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın niteliğine göre sözleşme adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Sözleşmenin 5. maddesinde “sözleşmenin geçerli olacağı süre sözleşme tarihinden itibaren 5 yıldır. Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır.” düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme ile kiracıya 5 yıllık sürenin bitiminden 3 ay önce fesih iradesini bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı koşullarda 5 yıl daha uzatma hakkı tanınmıştır. Kiracı sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih hakkını kullanmadığından, sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl süre ile yenilenmiş olup, sözleşmede kiracıya tanınan bu hak kiralayanın ihtarıyla tek taraflı olarak ortadan kaldırılamaz. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindeki kararında; sözleşmede her ne kadar kira süresi belirtilse de, sözleşmeye bakıldığında, sözleşmede kira süresinin belirtildiği maddenin devamında açıklanan “Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır.” şeklinde ki hüküm gereğince, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan tarihte fesih hakkı kullanılmadığından dolayı sözleşmenin aynı şartlarda ve aynı süre ile yenilenmiş olduğuna ve bu nedenle de süre bitimi nedeniyle açılan tahliye davasının Yerel Mahkemece reddi yerine kabulüne karar verilmesini doğru bulmayıp, bozulması gerektiği ifade süreli kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen kiracı kullanmaya devam ediyorsa ve kiraya veren bu kullanım karşısında sessiz kalmış ise belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir TBK madde 327/2. IV KİRAYA VERENİN BORÇLARI Teslim Borcu TBK 301. maddeKiralananın Ayıbından SorumlulukKiralananın Teslim Anındaki Ayıbından SorumlulukTBK maddeÖnemli Ayıptan SorumlulukÖnemsiz Ayıptan SorumlulukKiralananda Sonradan Meydana Gelen Ayıptan SorumlulukTBK 305. maddeÖnemli Ayıptan SorumlulukÖnemsiz Ayıptan SorumlulukVergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu TBK 302. maddeYan Giderlere Katlanma Borcu TBK 303. maddeÜçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk TBK 309. maddeZaptan Sorumluluk TBK 309. maddeÜçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olmasından Sorumluluk TBK 310. maddeGeri Verme Sırasında Kiralananın Durumunu Gözden Geçirme Yükümlülüğü1 Kiraya Verenin Teslim Borcu Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür TBK 301. madde. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz TBK 301/2 madde. Kiraya Veren, Kiralananı Zamanında Teslim Etme Borcuna Aykırı Davranmışsa Kiracının Hakları Nelerdir?Henüz ifaya başlanmamış olan kira sözleşmesinde kiraya verenin kiralananı kullanımına uygun bir şekilde teslim borcunu zamanında yerine getirmediği hallerde kiraya verenin temerrüdü gündeme gelecektir. Teslimin ani edimli olması ve kira sözleşmesinde bu duruma özel bir düzenleme bulunmaması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine gidilecektir. Genel hükümler bakımından kiraya verenin asli borcu kiralananı kullandırma olduğundan, teslim borcu da bu kapsamda yer aldığından karşılıklı akitte asli borcunda temerrüde düşen kiraya verene karşı kiracı TBK m. 123-125′ teki haklardan yararlanma imkanına sahip olacaktır Doc. Dr. Melek Bilgin YÜCE, Borçlar Hukuku Özel Hükümler sf. 93.Kiraya verenin/ borçlunun temerrüde düşmesinin şartları; Borcun muaccel ve ifasının mümkün olmasıdır. İfa mümkün olduğu halde kiraya veren kiralananı teslim etmiyorsa, kiracı ihtar çekmek suretiyle kiraya vereni temerrüde düşürebilir Prof. Dr. Haluk NOMER, Borçlar Hukuku Genel Hükümler , . Başka bir ifadeyle kiraya verenin temerrüde düşmesi için borcun muaccel ve ifasının mümkün olmasının yanında, ihtar çekilmesi gerekir. İhtar hukuki işlem benzeri bir fiildir ve edimin yerine getirilmesi talebinden ibarettir. Kural, kiraya verenin temerrüde düşmesi için ihtar çekilmesi olmakla beraber, şayet kira sözleşmesinde kiralananın teslim tarihi kararlaştırılmış ise ihtar çekilmesine gerek kalmaksızın kiraya veren temerrüde veren temerrüde düşmede kusuru olmadığını ispatlarsa, temerrüdün tazminata bağlı sonuçlarından sorumlu tutulamaz; Lakin kiracı bu durumda aynen ifada ısrar edeceği gibi sözleşmeye bağlı kalmak istemediğinde dönme hakkını veren söz konusu kiralananı tesliminde gecikirse, kiracı şartları oluşmuzsa TBK madde 112 uyarınca olumlu zararın tazminini isteyebilir veya TBK madde 136 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Sözleşme kurulmuş, kiralanan ise gereği gibi ya da tamamen ifa edilemeyecek duruma gelmişse, bu durumda borcun ifa edilmemesinde kiraya verenin kusuruna verenin kiralananın teslim edilmemesinde kusuru var ise Türk Borçlar Kanunu madde 112 uyarınca, kiracı sözleşmesinin yapılmasından kaynaklanan olumlu zararın tazminini Kiraya verenin kiralananın tamamen veya gereği gibi teslim edilememesinde bir kusuru yoksaÖrneğin yıldırım düşmesi sonucu kiralananın yanması yani kaza beklenmeyen hal, umulmayan hal veya mücbir sebep nedeniyle teslim edilemiyorsa Türk Borclar Kanunu madde 136 uyarınca sözleşme, sonradan hükümsüz hale gelir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde hukuki sebebin sonradan ortadan kalkması halinde ise yerine getirilmiş edimlerin iadesi sebepsiz zenginleşme davasına kurulmasından önce bir imkansızlık söz konusuysa TBK madde 26-27 hükümleri nedeniyle yapılan sözleşme kanun gereği hükümsüz sayılır. Bu durumda kiraya verenin kusurlu ve kusursuz olduğu ayrımı Kiraya Verenin, Kiralananın Ayıbından Sorumluluğu Kanun koyucu kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının sahip olduğu hakları bu ayrıma göre ayıp, kiracının ve ailesinin sağlığını tehlikeye atıyorsa, sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kiralananın kullanımını imkansızlaştırıyorsa, önemli ölçüde azaltıyorsa veya onarım için yapılacak masraf yüksek rakamları gerektiriyorsa, önemli ayıbın varlığından söz dairenin bulunduğu binanın orta hasarlı raporu bulunması, komşunun sürekli biçimde kiralanana saldırıda bulunması, kiralanan dairenin hiç penceresinin olmaması, imar izninin alınamaması Yargıtay Esas 2017/ 8491, Karar 2018 / 5421, tarihli , önemli ayıba örnek olarak kullanımını engellemeyen, kiralananın kullanım elverişliliğini azaltsa bile tamamen ortadan kaldırmayan ayıplar önemli olmayan ayıp şeklinde ifade edilir. Başka bir anlatımla, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna karşılık kiralananın kullanımına bağlı edim yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmadığı ayıp türüne önemli olmayan ayıp adı verilir. A Kiralananın Teslim Anındaki Ayıbından Sorumluluk Türk Borclar Kanunu 301 madde hükmü kiraya verenin kiralananı “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda” teslim etmesinden bahsetmiştir. Maddenin lafzına bakıldığında, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi yeterli görülmemiş, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesi gerektiği ifade kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edebilmek için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Buna göre, taşınmaz mal kiralarından mesken kiralarında kiracının oturmasına elverişli şekilde malın teslimi halinde, taşınır mal kiralarında kiracının kiralananı kullanması ve ondan tam olarak yararlanması için gerekli imkanın hazırlanması halinde, hasılat kiralarında ise işletme faaliyetinin tam olarak gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan bütün malzemenin eksiksiz temini halinde ayıpsız teslimden bahsedilecektir TANDOĞAN, C. 1/2, s. 110; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel 2012, s. 196... Özellikle mesken olarak kiralanan bir taşınmazın oturulmaya elverişli bir tarzda teslim edilmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren ayıplı ifada bulunmuş olmaktadır. Başka bir anlatımla, ayıbın mevcut olduğu an değerlendirilirken sözleşmenin yapıldığı an değil, kira konusunun teslim anı dikkate alınacaktır YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel 2012, s. 196..Yargıtay , teslim sırasında mevcut olup da kullanma ile fark edilen ayıpların da kiraya verenin kira konusunun ayıpsız teslimi borcuna aykırılık oluşturduğu belirtilmiştir [Yargıtay 13. HD., T. E. 1630, K. 4252 sayılı kararı “…Kiralananın yeni bina olduğu, bu şekliyle davalı tarafından davacıya kiralanıp teslim edildiği, kalorifer tesislerinin de ilk defa yakıldığı, tesislerin yetersizliği nedeniyle akan sulardan da davacıya ait bir kısım malzemelerin zarar gördüğü hususu iddia savunma ve toplanan delillerden anlaşılmıştır. Kiraya veren kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya veren kiralananı kiracı davacıya teslim ettiğinde kiralananda bulunan kalorifer tesislerinin tam ve sağlam zararsız çalışabilirliğini de tekeffül etmiştir…” ]. Kiralanın teslimi yapılmış ancak, amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda değil ise ayıplıysa kiracının hakları nedenlerdir?Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 304 madde hükmüne bakmamız gerekmektedir. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere Borçlar Kanunu MADDE 304 Kanun koyucu kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının sahip olduğu hakları bu ayrıma göre belirlemiştir. Teslim Anındaki Önemli Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda kiracının hakları aşağıdaki gibidirBorçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurmak. Bu durumda kiracı;Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını 305. ve 308. maddelerinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararınolumlu zarar giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Zararın giderilmesini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle sözleşmeyi fesih edebilir. Önemli ayıp sebebiyle kira sözleşmesin fesih edilmesi için, kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen süre içinde ayıbın giderilmemiş olması gerekir TBK 306/2. Teslim Anındaki Önemsiz Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, “kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere” başvurabilir. Kanun koyucu teslim halinde önemsiz ayıbın söz konusu olduğu hallerde temerrüt hükümlerine basvurulacağını düzenlememiştir. Bu durumda kiracı; Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını 305. ve 308. maddelerinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın olumlu zarar giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Zararın giderilmesini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle ayıbın söz konusu olması halinde TBK 305. maddesi gereğince kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı Kiralananda Sonradan Meydana Gelen Ayıptan Sorumluluk Kiralananın kullanıma elverişliliğini sonradan kısmen ya da tamamen ortadan kaldıran eksiklik veya bozukluk, kiralananda sonradan meydana gelen ayıp olarak tanımlanır TANDOĞAN, C. 1/2, s. 1148. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır TBK 301. Zira kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanmaya elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür Ruhi A. C., Kira Hukuku I. Cilt, Ankara 2011.Kiracının seçimlik haklarını kullanabilmesi için kendi kusuruyla bu ayıba sebebiyet vermemiş olması gerekir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında ayıptan dolayı açılan davalarda , kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı, kiralananın kullanımı sırasında gereken özenin gösterilip gösterilmediği, gerekli tedbirler alınmış olsaydı zararın oluşmasının önlenip önlenemeyeceği konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi,Esas 2015/ 3198, Karar 2016 / 489, tarihli ” Dava, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı, kiralananın kullanımı sırasında gereken özenin gösterilip gösterilmediği, gerekli tedbirler alınmış olsaydı zararın oluşmasının önlenip önlenemeyeceği konusunda uzman bilirkişilerden yeni bir rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” ]. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemli Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Kiralananda sonradan meydana gelen ayıplara karşı kiracının basvuracağı yollarda da, ayıbın önemli ve önemsiz olmasına göre değişiklik arz sonradan meydana gelen ayıplardan dolayı, kiraya verenin temerrüdü borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabileceği kanunda düzenlenmediği için, bu ayıp sebebiyle kiracı sadece aşağıda belirteceğimiz seçimlik hakları kullanabilir. Bu durumda kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı;⦁ Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.⦁ 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.⦁ 305. ve 308. maddeleri gereği kiralananın ayıplı olmasından doğan zararınolumlu zarar giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür.⦁ Sözleşmeyi fesih edebilir. Önemli ayıp sebebiyle kira sözleşmesin fesih edilmesi için, kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen süre içinde ayıbın giderilmemiş olması gerekir TBK 306/2. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemsiz Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Teslimden sonra ortaya çıkan önemsiz ayıp sebebiyle kiracı sadece aşağıda belirteceğimiz seçimlik hakları kullanabilir. Bu durumda kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı;⦁ Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.⦁ 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.⦁ 305. ve 308. maddeleri gereği kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın olumlu zarar giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle ayıbın söz konusu olması halinde TBK 305. maddesi gereğince kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı bulunmamaktadır. Kiracı Teslim Anında ve Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıba Karşı Haklarını Hangi Hallerde Kullanamaz?Kiracı ayıba kendi kusuruyla sebebiyet vermişse ayıba karşı kanun koyucunun belirttiği haklarını veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen verirse ve uğradığı zararın tamamını giderirse, kiracı seçimlik haklarını kullanamaz TBK 306/2. Bu hem teslim anındaki ayıp hemde teslimden sonraya ortaya çıkacak ayıplar için olmayan bir ayıbın bulunması halinde kiracı, sözleşmeyi fesih hakkını kullanmaz. Bu hem teslim anındaki önemsiz ayıplar için, hemde teslimden sonra ortaya çıkan önemsiz ayıplar için teslimi anındaki önemsiz ayıplara ve kiralananın teslimi sonrasında ortaya çıkan önemli ve önemsiz ayıplara karşı kiracı temerrüt hükümlerine başvuramaz. Ancak diğer seçimlik haklarını kullanabilir. Kiracı Ayıba Karşı Seçimlik Haklarını Nasıl Kullanır?Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene geçikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludurTBK 318. madde . Madde hükmü gereği kiracı, ayıpları kiraya verene geçikmezsizin bildirmezse ayıba karşı haklarını kullanamayacaktır. Bu bildirim yazılı olabileceği gibi sözlüde kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara ise katlanmakla yükümlüdür TBK 319. madde.3 Kiraya Verenin, Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır TBK 302. madde.Kanun koyucu söz konusu maddede ” gibi ” ifadesi kullanarak, kiraya vereninin borcunun sadece maddede sayılan hallerle sınırlı olmadığını belirtmiştir. Stopaj bedeli Dairesi 2017/ 2696E, 2018 / 1996 K., zorunlu deprem sigortası, gelir vergisi, emlak vergisi de bu yükümlülük içinde sayılabilir. Ancak zorunlu olmayan sigortadan, kim sigortayı gerçekleştirmişse o sorumlu olacaktır. 4 Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür TBK madde 303. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmazsa, yan giderlere katlanma borcu kiraya verene yan giderlerin neler olduğunu belirleme hususunda serbest değillerdir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yan gider niteliğinde olmayan bir hususu yan gider olarak nitelendirmesi geçersiz sayılmaktadır. 5 Kiraya Verenin, Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluğu A Zapttan Sorumluluk Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür TBK verenin zaptan sorumlu olabilmesi için, üçünçü kişinin sözleşmenin kurulmasından önce kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak elde etmesi ve bunu kiracıya karşı ileri sürmesi verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece malik olmayan kişilerin yapmış olduğu sözleşme geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 309. maddesinde düzenlenmiştir. Zapt Nedeniyle Kiracının Hakları Nelerdir?Zapt halinde kiracının bildirimi üzerine, kiraya veren üçüncü kişinin kiracıya açmış olduğu davayı üstlenmekle yükümlü olacağı gibi, kiracının uğradığı zararlarıda gidermekle yükümlü vermek gerekirse; Üçüncü kişi, kiracıya karşı mülkiyet hakkına dayalı haksız el atmanın önlenmesi talebiyle kiracıyı daireden çıkartabilir. Bu durumda kiracı davayı kiraya verene bildirmesi üzerine kiraya veren davayı üstleneceği gibi kiracının tüm zararlarını da karşılamak durumunda üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkına dayanarak kiracıya karşı açtığı ecrimisil davasında kiracının ödediği ecrimisil bedellerinin, kiraya verene yükletilmesine karar verilmiştir. Ancak kiracı tarafından ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarını, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarı talep edebileceği ifade edilmiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 8902E, 2019 / 4700K, tarihli kararı” Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödemeleri saptanarak, ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarında, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarında istirdat isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”].Yargıtay diğer kararında ise, zapt dolayısıyla kiracının kira sözleşmesini fesh edebileceği ve ileriye dönük ödediği kira bedellerini talep edebileceğini belirtmiştir. Bu durumda kiraya verenin borcunun sebepsiz iktisaptan olmadığı, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklandığını ifade etmiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 16582E, 2019 / 275E, tarihli kararı”Somut olayda dava dışı Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davalının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davalı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı ödediğini ileri sürmüştür. Bu durumda davalı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir ileriye dönük ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Davalı, ödediği ecrimisili, kira bedellerini aşmamak kaydıyla talep edebilir. Burada davalının borcu sebepsiz iktisaptan değil kira sözleşmesinin feshedilebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Mahkemece davalı kiracının dava dışı 3. kişiye ödediği kira ve ecrimisil bedellerine dair belgelerin incelenerek, varsa ödemelerinin davacının alacağından düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile davacının davalıdan alacak talep hakkı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” ].Yargıtay Dairesi tarafından verilen bir kararda ise; zapt sonucu kiracının uğradığı zarar miktarı belirlenirken, zararın meydana gelmesinde veya artmasında kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı değerlendirilmesinin yapılması gerektiği ifade edilmiş olup, kiracı zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında yada artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hakimin kiracı tarafından talep edilen tazminatı indirebileceğine veya tamamen kaldırabileceğini belirtmiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 2724E, 2018 / 4793K, tarihli kararında”…Olayımızda; davaya konu makineler davacı kiracının yedinde iken, üçüncü kişi tarafından haczedilmiş ve kiracının kiralananı kullanımına engel olunmuştur. Bu durumda kiraya veren tarafından davacı kiracının zararlarının tazmin edilmesi gerekir. Ne var ki, TBK’nun 114. BK’ maddesi uyarınca, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken, TBK’ nun 52. BK.’ maddesi hükmüne göre, davacı kiracı da zararın artmaması için gerekli çabayı göstermek zorundadır. Davacı dava konusu makinelerin haczedilmesi nedeniyle siparişleri yetiştiremediğini ve bu sebeple müşterilerine tazminat ödemek zorunda kaldığını belirterek tazminat talebinde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre talebin kısmen kabulüne karar verilmiş ise de; alınan bilirkişi raporunda, makinelerin haczi sonrasında benzer makinelerin piyasadan temin edilip, siparişlerin kalan sürede yetiştirilip yetiştirilemeyeceği, bu kapsamda davacının da müterafik kusurunun bulunup bulunmadığı bu nedenle tazminat miktarının indirilmesi veya kaldırılması gerekip gerekmediği üzerinde durulmamıştır. O halde; mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak davacının müterafik kusuru olup olmadığı saptanarak, davalının sorumlu olacağı tazminat olup olmadığı ve olacak ise ne miktarda sorumlu olduğu hesaplatılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu hususta değerlendirilme yapılmadan eksik araştırma ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”]B Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması a Kiralananın Sözleşmenin Kurulmasından Sonra El Değiştirmesi Halinde Önceki Kiraya Verenin Önceki Maliğin ve Yeni Maliğin Sorumluluğu Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur TBK madde 310/1. Ancak kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır TBK madde 310/2. İlgili kanun maddesinde, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan şeyin malikinin değişmesinden bahsetmektedir. Mülkiyetin devri borcunu doğuran tüm hukuki işlemler bu çerçevede söz konusu olabilir. TBK md. 310 taşınır ve taşınmazlar arasında bir ayrım yapmadığından, bu sonuç tüm eşyalar açısından geçerlidir. Kiralanın üçüncü kişiye devri ile yeni malik doğrudan kira sözleşmesinin tarafı md. 310’da, eBK md. 254’ün aksine icra-iflas takibi ile eşyaya el konulmasından söz edilmemekte ise de, kiralananın icra-iflas takibi neticesinde cebri icra yolu ile satılması halinde de bu hükmün uygulanacağı ifade edilmektedir GÜMÜŞ, Kira sözleşmesi, s. 143; Cevdet YAVUZ / Faruk ACAR/ Burak ÖZEN, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 213. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında, kiracının devirden önceki muaccel kira bedeli borçlarından dolayı kiralananın devrinden önceki kiraya verene karşı, devir tarihinden sonraki borçlarda ise kiralananın yeni malikine karşı sorumlu olduğu belirtilmiştir. Ayrıca Yargıtay, kiralananı satın alan malik tarafından kiracıya “kiralananın tarafından satın alındığını ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi gerektiği” bilgilerini içeren ihtar gönderilmesi gerektiğini belirtmiş olup şayet bu şekilde bir ihtar gönderilmez ise, kiracı tarafından önceki malike yapılan ödemelerin geçerli olacağına karar verilmiştir [ Dairesi, Esas 2019/ 3466, Karar 2019 / 6606 , tarihli “TBK’nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Yeni malik tarafından kiracıya ihtar gönderilmesinden önce kiracının kira paralarını önceki malike ödemesi halinde, önceki malike yapılan ödeme miktarınca kiracı sorumluluktan kurtulacaktır. Olayımızda; kira sözleşmesine konu taşınmaz davacı alacaklı tarafından tarihi itibariyle edinilmiştir. Kiralananın yeni malik davacı tarafından edinilmesinden sonra davalı borçlu kiracıya tarihli ihtarname gönderilmiş ise de, tebliğ mazbatasından tebligatın muhatabına tebliğ edilemeden iade edildiği anlaşılmaktadır. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermesi gerekir. Davacı tarafından davalıya iktisaptan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda usulüne uygun tebliğ edilmiş ihtar gönderilmediğinden davalı tarafından önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir.” ].Yargıtay Dairesi kararında, devirden sonra devralan kişi tarafından kiralananın satın alındığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtarda bulunulmasına ve bu ihtarın da kiracıya usule uygun teblig edilmesine rağmen kiracının kira bedelini ilgili kişiye ödememesi durumunda, yeni malik tarafından kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira bellerinin istenebileceği ifade edilmiştir [Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/ 390 E, 2017 / 822 K sayılı “İktisap tarihinden sonra ihtara rağmen ödenmeyen kira alacakları için davacının takip yapmasında ve tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”].Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda, önceki malikle yapılan kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi kararlaştırmış ise kiracı, TBK 310 gereği yeni malikten kira sözleşmesinin tapuya serh edilmesini isteyebileceğini belirtilmiştir [Yargıtay Dairesi, Esas 2017/ 5629, Karar 2019 / 4779, tarihli “Davalının TBK’nun 310. maddesi gereğince; dava konusu taşınmazı satın almakla kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kira sözleşmesinin devri ile, TBK’nun 323. maddesine göre de; ilk kiracının tüm hak ve yükümlülüklerinin devralan kiracıya geçeceği, sözleşmede, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesinin karşılaştırılmış olması karşısında, kira sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”].Yargıtay Dairesi, kiraya veren belediyenin idare değişmesi halinde kira sözleşmesinin yeni belediye idare tarafından geçersizlik öne sürülerek iptal edilemeyeceği , bu sözleşme idari yoldan iptal edilirse hükümsüz olacağına karar vermiştir [ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas 2017/ 16878, Karar 2018 / 722, tarihli ” Somut olayda; dava dışı … Belediyesi ile davalı arasında imzalanan başlangıç tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren … Belediyesi kapatılmış ve taşınmaz davacı belediyeye devredilmiştir. TBK’ nun 310. maddesi gereğince yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin tarafı olacağından kiraya verenin değişmesi akdi sona erdirmez. Davacı … sözleşmenin yasal şartlar yerine getirilmeden imzalandığını, ihale yasası uyarınca 10 yıl süreden fazla kira sözleşmesi yapılamayacağı ve sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmüş ise de, bu sözleşme idari yoldan iptal edilinceye kadar geçerlidir, tarafları bağlar. Dava tarihi itibariyle sözleşmenin süresi henüz dolmadığından davalının kiralananda kiracı olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”]Yargıtay Dairesi, kiralananın mülkiyetinin devri ile kiracı tarafından kiralanan için önceki maliğe verilen depozitonun, önceki malik tarafından yeni maliğe iade edilmesi gerektiğine ve eğer iade edilirse kiracının depozitonun iadesine yönelik talebini yeni maliğe karşı öne süreceği, lakin iade etmez ise depozitonun iadesi için kiracının eski maliğe basvuracağı şeklinde karar vermiştir [Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas 2014/ 2092, Karar 2014 / 12561, tarihli “Dava, kira sözleşmesi uyarınca davalıya verilen depozitonun iadesine yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir. Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle mahkemece güvence parasının davalı tarafından dava dışı yeni malike teslim edilip edilmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” ]. b Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin ve Sınırlı Aynı Hak Sahibinin Sorumluluğu Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirilmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 311. maddesinde belirtilmiştir. Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatı kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır. V KİRACININ BORÇLARI Kira Bedelini Ödeme Borcu TBK 313. maddeYan Giderleri Ödeme Borcu TBK 315. maddeVergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu TBK 302. maddeKiralananı Özenle Kullanma Borcu TBK 316. maddeKomşulara Saygı Gösterme Borcu TBK 316. maddeTemizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu TBK 317. maddeAyıpları Kiralayana Bildirme Borcu TBK 318. maddeAyıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu TBK 319. maddeKiralananı Geri Verme Borcu TBK 334. madde 1 Kiracının Kira Bedeli Ödeme Borcu Kira bedeli, şeyin kiralananın kullanılması karşılığında kiraya verene ödenen bedeldir. TBK 299. madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kira bedeli, sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Türk Borçlar Kanunu 313 . maddede belirtildiği üzere kiracı, kira bedelini ödemekle kira borcunu kural olarak ülke parası ile öder TBK 99. madde. Ancak taraflar sözleşme ile yabancı para, altın veya çek ile ödenmesine karar para birimiyle kira bedelinin ödenmesi konusunda anlaşmalarda bazı sorunlar çıkabilmektedir. Şöyle ki; Taraflarca kira parasının dolar ile ödeneceği kararlaştırılmış ancak söz konusu doların ABD Dolarımı, Avusturya Dolarımı veya Kanada Dolarımı olduğu belirtilmemişse, kiracı ödeme yaparken hangi ülkenin dolarıyla ödeme yapacağı konusunda ciddi bir belirsizlik yaşayabilir. Peki, kiracı bu durumda kendi isteği doğrultusunda Avusturya Doları ile kira parasını ödemesi halinde, borcundan kurtulacak mı? Kiraya veren bu parayı almayarak alacaklı temerrüdüne düşecek mi? Bu belirsizlikleri ortadan kaldırmak için TBK madde 19/1 e bakılması gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” Kira borcunun hangi ülkenin para birimiyle ödeneceği konusunda bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, sözleşme taraflarının kiraya veren ile kiracının gerçek ve ortak iradeleri esas alınarak sorun çözüme kavuşturulacaktır. Tarafların gerçek ve ortak iradelerini belirleme konusunda, taraflar arasında geçmişten gelen husumete ve kira sözleşmesinin diğer maddelerine bakılabilir. Örnek vermek gerekirse, yıllardır birbirlerinden mal alım-satımı yapan iki şirket arasındaki mal satım sözleşmesinden doğan satım bedeli sürekli olarak ABD Doları olarak ifa edilmiş ise ve bu iki şirket daha sonra aralarında kira sözleşmesi yapmış ve kira bedelinin Dolar ile ödenmesi konusunda ortak iradeye haizler ise buradaki dolar ile kast edilenin ABD Doları olduğunu söyleyebiliriz. A İfa Yeri Taraflar ifa yerini sözleşmeyle kararlaştırabilirler. Tarafların ifa yeri ile ilgili açık veya örtülü iradesi yoksa ve kanunda bu konu ile ilgili özel bir düzenleme yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine gideriz. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca “Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır; 1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir.” Kira borcu para borcu olup, götürülecek borçlardandır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenin ikametgâhında ödenmesi gerekir. Kira sözleşmesinde genelde banka aracılığı ile kira bedelinin, kiraya verenin hesabına ödenmesi hususunda anlaşma sağlanmaktadır. Bu durum kiracının, kira bedeli ödeme borcunu oldukça kolaylaştırmaktadır. Şayet kira sözleşmesinde, kira bedelinin ifa yeri ile ilgili hüküm yok ise ve kiraya veren de kiralanan şeyin mevcut konumundan oldukça uzaksa, genel hüküm gereği, para borcunun götürülen borç olmasından dolayı kiracı kiraya verenin alacaklının yerleşim yerine gitmek zorunda kalacaktır. B İfa Zamanı İfa zamanı sözleşme ile belirlenebilir. Tarafların ifa zamanı ile ilgili açık veya örtülü iradesi yok ise Türk Borçlar Kanunu’ nun 314. maddesi uyarınca kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olacaktır. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 10 günlük süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. Söz konusu süreler, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren Kiracının Yan Giderleri Ödeme Borcu Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür TBK madde 303. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmazsa, yan giderlere katlanma borcu kiraya verene aittir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiraları ile ilgili bir istisna getirilmiştir. Buna göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla 303. madde lafzından da anlaşılacağı üzere, sözleşmeye konulacak özel bir hükümle, yan giderleri karşılama yükümlülüğü kiracıya verilebilir. Yan giderler kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerdir. Kiracının bu tür giderleri ödeme borcunu üstlendiği durumlarda bunlar kira bedelinden ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik giderleri, merdiven boşluğunun veya bacanın temizlik giderleri, asansör servis giderleri, elektrik parası, kapıcı parası, apartman aidatı, yönetim giderleri, su parasının, yakıt parası yan giderlere örnek olarak verilebilir. Kiracının Üstlenmiş Olduğu Yan Giderleri Ödememe Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?Yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış ise ve kiracı bu giderleri ödemez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede yan giderlerin ifa edilmemesi durumunda, sözleşmeyi fesih edeceğini bildirir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar TBK 315/1-2.3 Kiracının Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu Bu masraflar mülkiyet hakkından doğan masraflardır bu nedenle bu masraflara kiraya veren katlanır. Kiracının kiralananın mülkiyetinden doğan masrafları veya giderleri ödeme borcu kural olarak bulunmamaktadır. TBK 302. maddenin lafzından da anlaşacağı üzere, bu yükümlülüklere kiracının katlanacağı sözleşme ile kararlaştırılabileceği gibi özel kanunlarda da bu yükümlülüğe kiracının katlanacağı hükme esas sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun mükerrer 44. maddesi uyarınca “Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, iş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar çevre temizlik vergisine tabidir. Verginin mükellefi, binaları kullananlardır. Mükellefiyet binanın kullanımı ile başlar.” Bu hükümle kiracıya çevre temizlik vergisini ödeme yükümlülüğü getirilmiştir. Kiracı Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcunu İfa Etmezse Kiraya Veren Hangi Haklara Sahiptir?Yargıtayın yerleşik kararalarında, zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderler olduğu, TBK madde 303 de belirtilen yan giderlerden kabul edilemeyeceği ve bu yükümlülüğünün sözleşme ile kiracıya yükletilmesi durumunda, onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulü gerektirmeyeceği, bu nedenlede kira bedeli sayılmayan bu giderlerin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda temerrütün söz konusu olmayacağına ve TBK 315. maddeye dayanılarak tahliye istenemeyeceği belirtilmiştir. Yargıtay kararlarına göre bu yükümlülüğün kiracıya yükletilmesi ve kiracının söz konusu giderleri ödememesi durumunda genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsilinin istenebileceğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi 2016/ 5242E, 2016 / 5299K, tarihli “Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303. ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır”].Yargıtayın Dairesi, TBK madde 302 deki yükümlülüğe aykırı davranılması halinde tazminat ve alacak davası açılabileceğine karar vermiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 2696E, 2018 / 1996E, Tarihli “..Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan … başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK nun maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinden esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki tazminat ve alacak davasında Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”].4 Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Borcu Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür TBK 316/1. Kiracının kira süresinin devamı müddetince komşuluk munasebetlerine riayet etmesi, kimseyi rahatsız etmemesi Dairesi, Esas 2016/ 1580, Karar 2016 / 5318, tarihli kararında; daimi olarak balkonda beslenen ve bakılan köpeğin gelen geçene havlaması durumundan komşuların rahatsiz olması halinde kiracıya süre verilmek şartıyla kiralananın tahliyesinin istenebileceğini belirmiştir. Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Davranması Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ise, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Ancak konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir TBK madde 316/2-3 . Bu durumlarda kiracıya ihtar çekerek süre verilmesine gerek yoktur. Yazılı olarak yapılan bir bildirimle kira sözleşmesi Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu 6098 Sayılı TBK’nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı mahkeme tarafından belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde kiralananda meydana gelen hasarlardan dolayı açılan tazminat davasında, kiralananda meydana gelen hasarların hangilerinin olağan kullanım sonucu hangilerinin ise hor kullanma sonucu oluştuğunun tespitinin yapılmasına ve hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payının düşülmesi suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi, 2017/ 8673 E, 2019 / 5189 K, tarihli kararı “sözleşme hükümleri dikkate alınmak suretiyle, alanında uzman ayrı bir 3’lü bilirkişi heyetinden dosya üzerinden rapor alınması, özellikle sözleşmenin gereği “ hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edileceği”nin gözetilmesi, davalı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi ve sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün 428. maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA karar verilmiştir.”].Kiracı sözleşmeye uygun olarak kullanma dolayısıyla oluşan zararlardan sorumlu değildir. Kiracı münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur. Bu nedenle hasara kiralananda meydana gelen eskimelerin neden olduğu durumlarda, kiracının gerekli önlemi alıp almadığına bakılır. Bu nedenle bilirkişiler tarafından kiralananın eski ve bakımsız olması nedeniyle kiraya verenin ne kadar kusurlu olduğu, kiracının ise gerekli önlemleri almayarak ne kadar kusurlu olduğu tespit edilip bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kusur oranları da dikkate alınarak hasar bedeline hükmedilmesi gerekir [Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas 2017/1419, Karar 2017/1954, Tarihli Karar].Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen bir kararda; Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmayacaktır. Kiraya veren bu durumda temerrüt hükümlerine basvurabilecektir [Yargıtay Dairesi, Esas 2015/ 727, Karar 2015 / 2623, Karar Tarihi “Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan başlangıç tarihli ve onaltı ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde, sözleşme konusu mecurda ticaretin kiracı tarafından münhasıran ev tekstili ve yatak çeşitleri satış mağazası olarak Y. markalı ürünlere münhasır olarak icra edileceği, kiracının söz konusu mecurda başkaca markalara ait ürün ya da mal satmasının tamamen yasak olduğu ve sadece ürünlerin satışının yapılacağı, aksi durumda kiracının sözleşmenin kendi kusuru ile karalayan tarafından fesholunacağı ve USD cezai şart ödeyeceği ve fesih sebebiyle kontrat süresindeki tüm kira bedellerini hiçbir ihtara gerek kalmadan ödeyeceği kabul ve beyan edilmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere sözleşme ile kabul edilen bu hükme aykırılık bizatihi kiralananın kullanımı ile ilgili bulunmadığından tahliye sonucu doğurmaz. Bu husus ancak Genel Hükümlerinde yer alan, seçimlik haklar tanıyan uyarınca “sözleşmeden dönme ya da tazminat isteme” hakkı verir. Davacı, kiracıya gönderdiği keşide tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme hakkını kullanarak kira ve bayilik yetkili satıcılık sözleşmelerini feshettiğini bildirmiş olup, gelişen ve gerçekleşen olaylara göre fesih haklıdır. Bu durumda mahkemece feshin tesbitine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece feshin haklı olduğunun tesbitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”]. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna Aykırı Davranması Halinde Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 316. 256 maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. 266 maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmaktan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir TBK 334.Kiraya veren tarafından yapılan incelemeler sonucunda kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davrandığı ve kiralananı hor kullandığı tespit edilirse bu durumunda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ise, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Ancak konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir TBK madde 316/2-3 . Bu durumlarda kiracıya süre verilmesine gerek yoktur. Yazılı olarak yapılan bir bildirimle kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya veren bu durumdan dolayı olaşacak zararlarının tazminini kiracıdan veren, geri verme sırasında ise kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren , bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür TBK 335. madde.Yargıtay, kiralananda ruhsatsız yapı yapılması halinde bu durumun özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturacağına ve süre verilmesine gerek kalmaksızın sözleşmenin yazılı bir bildirimle fesih edileceğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi, Esas 2015/ 10963, Karar 2016 / 3835, Karar Tarihi “….Davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü davalının kiralananda ruhsatsız yapı yaptığı dosyada mevcut tarihli…Belediyesi Yapı Tadil Zaptı ve tarihli Encümen Kararından kiracının binanın üst katında 28,5 m2 kapalı alan ve 59,5 m2 üstü çelik profille iskeleti çatı olan teras kat yaptığı, binanın proje ve eklerine aykırılık nedeniyle kiralananın yapı tatil zaptı düzenlenmek suretiyle mühürlendiği, bu nedenle idari para cezası verildiği anlaşılmaktadır. Kiracının bu eylemi ve bu eyleminde ısrar etmesi kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığının kiralayanın hukukuna zarar verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir hükmü dikkate alınarak tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.”].Yargıtay 31. Hukuk Dairesi, kiracının tacir ve davanın sebebini oluşturan taşınmaz da tacirin kiracının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmış olması durumunda taraflar arasındaki sözleşmenin ticari iş niteliğinde olacağı ve özenle kullanma borcuna aykırılıktan dolayı açılan tazminat alacağına ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ,2019/ 2596 E, 2019 / 4308K sayılı kararı “..6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 19/1. maddesinde “Bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak, gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır.”, 19/2. maddesinde “Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” düzenlemeleri bulunmaktadır. Olayımızda davalı kiracı tacir olup, davanın sebebini oluşturan taşınmaz da davalının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşme ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yasal faiz uygulanması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir”].Yargıtay , hasar nedeniyle açılan tazminat davasında, kiracı davalı ödediği depozito bedeli nedeniyle takas mahsup talebinde bulunmuş olması durumunda, kiraya veren lehine kabul edilen tüm alacak talepleri toplamından depozito bedelinin mahsup edilerek sonuca göre tazminatın belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi, Esas 2017/ 13231, Karar 2019 / 1657, Karar Tarihi Kiracının Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür TBK madde 317. Olağan kullanımdan anlaşılması gereken, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve yerleşik adetlere göre kullanılmasıdır. Bu konuda yerel adetlere de bakılır. 7 Kiracının Ayıpları Kiralayana Bildirme Borcu Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi taktirde bundan doğan zararlardan sorumlu olur TBK madde 318. Madde metninde söz konusu ayıpların “gecikmeksizin” kira verene bildirilmesinden bahsetmektedir. Burada ki gecikmesizin lafzından anlamamız gereken derhal, hemen ve zararın artmasına izin vermeksizin ayıbın kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesidir. Ayıbın maddi, hukuki, manevi ya da ekonomik olmasının bir önemi yoktur. İhbar, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat açısından yazılı olarak yapılmasında fayda vardır. 8 Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Ayrıca kiracı, bakım, satış yada sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiraralananı gezip görmesine izin vermeklede yükümlüdür. Bu durumda kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezip görülmesini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararını göz önünde tutmakla yükümlüdür. Şayet bu işlemlerin yapıldığı sırada kiracının yararı göz önünde tutulmazsa kiracı kira bedelinin indirilmesini ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını kullanabilir. 9 Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir TBK madde 334/3. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam etmektedir. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. SONUÇ Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç doğuran iki taraflı bir hukuki işlemdir. Bu sözleşme hem taşınır hemde taşınmazlar için sözleşmesinde kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını belirli veya belirsiz süreliğine kiracıya bir bedel karşılığında devreder. Sözleşme süresince kiracı, kiralananı hor kullanmamalıdır. Çünkü kiracının kiralananı sözleşme süresi zarfında özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda ise kanunun ön gördüğü yaptırımlara katlanmak zorunda sözleşmesinden kaynaklanan, kiracı ve kiraya verenin birbirlerine karşı bir takım borçları bulunmaktadır. Kiraya verenin sözleşmeden kaynaklanan bu yükümlülüklerine aykırı davranması halinde kiracı; şartlar oluşmuş ise sözleşmeyi fesih edebilir, zararın giderilmesini isteyebilir, kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir, temerrüt hükümlerine basvurup TBK madde 125 de sayılan seçimlik haklarını kullanabilir veya ifada imkansızlık söz konusuysa kiraya verenin kusurlu olması durumunda TBK madde 112 gereğince olumlu zararın tazminini isteyebilir kiraya verenin kusursuz olması durumunda ise TBK madde 136 hükmü gereğince sebepsiz zenginleşme hükümlerine basvurulabilir. Kiracının sözleşmeden kaynaklanan borçlarına aykırı davranması halinde ise kiraya veren; sözleşmeyi fesih edebilir, hapis hakkını kullanabilir, tazminat ve alacak davası açabilir, kiralananın tahliyesini istebilir. İş bu içerik Stj. Av. Sibel Şahin tarafından Hukuki BLOG adresinde yayınlanmak üzere hazırlanmıştır.
Ali KARAKUŞ SMMM, Bağımsız Denetçi 2020 Mart Ayında beyan edilecek 2019 yılına ait Kira Gelirlerine ilişkin açıklamalar 1- Kira Gelirinin Kapsamı Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde detaylı bir şekilde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler Gayri Menkul Sermaye İradı Kira Geliri olarak adlandırılmaktadır. 2- Kira Gelirleri için Beyanname Verme Süresi ve Ödeme Tarihleri 2019 yılı içinde konut ve/veya işyeri kira gelirleri elde edenlerin, bu gelirleri için 31 Mart 2020 – Salı günü mesai saati bitimine kadar, İnternetten verenler için 2359 ikametgah adreslerinin bağlı olduğu vergi dairesine, yurtdışında ikamet edenler, kira gelirinin elde edildiği gayrimenkulün adresinin bağlı olduğu vergi dairesine elden veya internet üzerinden beyannamelerini göndermeleri gerekmektedir. Tahakkuk Eden Toplam GMSİ – Gelir Vergisinin 1. taksiti Salı, 2. taksiti ise Cuma gününe kadar banka veya bağlı olunan vergi daireleri veznelerinden ödenebilir. Sadece Kira geliri elde eden 60 yaş ve üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden, yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanlar, Maliye’nin 444 0 189 numaralı telefonunu arayarak, adını, soyadını ve adres bilgilerini vermeleri halinde vergi dairesi görevlileri bu kişilerin adreslerine giderek beyannameleri alacak ve bu durumdaki kişilerin işlemlerini yapacaklardır. 3- Hangi Yılların Kira Gelirleri için 25 Mart 2020 Tarihine kadar Beyanname Verilecektir 2019 Yılı ve daha önceki dönemlere ait olup, 2019 yılı içerisinde tahsil edilen kira gelirleri 2019 yılı kira gelirleri ile birlikte 31 Mart 2020 tarihine kadar beyan edilecektir. Örnek; 2017, 2018 ve 2019 Yıllarına ait kira bedellerinin 2019 yılı içerisinde tahsil edilmesi halinde üç yıla ait kira bedeli toplamı 31 Mart 2020 tarihinde birlikte beyan edilecektir. 2019 ve sonraki yıllara ait kira bedellerinin, 2019 yılı veya daha önceki yıllarda peşin olarak tahsil edilmiş olması halinde, her yılın kira bedeli ait olduğu yılda beyan edilecektir. Örnek; 2019 yılı içinde 2019-2020-2021 yıllarına ait olan, 3 yıllık kira bedelinin peşinen tahsil edilmesi halinde; 1- 2019 Yılı Kira Geliri tarihinde 2- 2020 Yılı Kira Geliri tarihinde Değişiklik olmaması halinde 3- 2021 Yılı Kira Geliri tarihinde Değişiklik olmaması halinde beyan edilecektir. 4- Kira Bedellerinin Tahsil Türleri ve Kanuni Zorunluluklar Kira Bedelleri; Nakden TL, Havale yoluyla ve ayni olarak Emsal bedel uygulanır tahsil edilebilir. Kiralanan yer için yapılan masrafın kiradan düşülerek tahsil edilmesi halinde kira bedelinin tam beyan edilmesi gerekmektedir. Önceki dönemlerde dövizli tahsil edilen kira bedelleri, tahsil günündeki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak TL’ye çevrilir. Belirlenen Döviz’in Merkez Bankasında karşılığı yoksa Maliye Bakanlığı’nın belirlediği değerleme kuru ile değerlenir. Kira bedellerinin döviz veya dövize endeksli yapılamayacağına dair hükümler saklıdır Konutlarda 500 TL’nin üstündeki kiraların, İşyerlerinde ise tutarı ne olursa olsun tüm kira bedellerinin tarihinden itibaren 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre banka veya PTT’den yatırılma zorunluluğu getirilmiştir. Konutlarda uygulanan 500 TL’lik sınır her konut için ayrı ayrı uygulanacaktır. Bir kişinin sahibi olduğu ve mesken olarak kiraya verdiği iki gayrimenkulden birinin aylık kirasının 400 diğerinin 600 TL olduğu varsayılırsa, ev sahibinin sadece 600 TL olan konut için kira bedelini Banka’dan veya PTT’den tahsil etme zorunluluğu olup, 400 TL kirası olan konutun kirasını isterse elden nakit olarak da alabilecektir. Tebliğlerle yapılan düzenlemelere göre bankadan ödeme/tahsil edilme kapsamına girenlerde, İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI ve KİRAYA VEREN, KONUT KİRALARINDA İSE EV SAHİBİ sorumlu olacaktır. Ceza Uygulaması; Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257’nci maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir. Anılan madde uyarınca bu Tebliğ ile 1/11/2008 tarihinden itibaren getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2019 yılı için; -Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında TL’den, -İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 980 TL’den, -Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 490 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın%5’idir. 2020 yılı için; -Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında TL’den, -İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında TL’den, -Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 600 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir. 5- İşyeri Kira Gelirlerine Hangi Oranda Tevkifat uygulanacaktır? İşyerleri, mülk sahibine yaptıkları kira ödemelerinden, %20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparak, mülk sahipleri adına, kendi bağlı oldukları vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan etmek zorundadırlar. Mülk sahipleri, işyerlerinden elde ettikleri kira gelirlerini Brüt olarak beyan edecekler, kiracılar tarafından ödenen gelir vergisi kesintilerini de kendi gelir vergilerinden indireceklerdir. Kiracılar tarafından peşin ödenen sonraki yıllara ait kira bedelleri için de ödemenin yapıldığı ayda gelir vergisi kesintisi yapılacaktır. İşyeri olarak kullanmak amacıyla kiraladıkları yerlerden gelir vergisi kesintisi yapmak zorunda olanlar Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesinde detaylı olarak belirtilmiştir. 6- Kira Geliri Beyanname Verme Sınırları Gelirinin sadece Gayrimenkul Sermaye İradından ibaret olması halinde; 2019 Yılı içinde elde edilen KONUT Kira gelirleri istisnası olan TL’yi aşanlar, Kira Geliri Beyan edilmez veya eksik beyan edilirse bu istisnadan yararlanılamaz İşyeri kira geliri elde edenlerden, Brüt kira geliri TL’yi aşanlar, Gelir Vergisi Kesintisi yapılanlar Konut ve İşyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde; konut kira gelirinin istisna haddi sonrası kalan tutarı TL üzeri ile işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplanması sonucu bulunan tutarın TL’yi aşması halinde iki gelir de beyan edilecektir. Aşmaması halinde sadece konut kira gelir beyan edilecektir. 7- Yurt Dışında bulunan Türk Vatandaşları Hangi Kira Gelirini Beyan Etmeyeceklerdir? Yurt içinde yerleşmiş olmayan gerçek kişiler, çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan fazla bir süreyle yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları; tutarı ne olursa olsun, üzerinden Gelir vergisi kesintisi yapılmış olan İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİ BEYAN ETMEYECEKLERDİR. TL istisna üzerinde kalan Konut Kira geliri için ise Türkiye’de yerleşik kişiler gibi beyanname vereceklerdir. 8- Bedelsiz Kullandırılan Yerler ve Emsal Kira bedeli Uygulaması Sahip olunan yer ile ilgili hiç kira alınmaması veya emsallerine göre düşük kira alınması halinde emlak değerinin %5’i yıllık kira bedeli olarak uygulanır. Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması ile Mal sahiplerinin, çocuklarının, Anne, Babalarının ve Kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, Her bir yakınına en fazla bir konut tahsis edilmesi şartı ile, Mal sahibi ile akrabalarının aynı evde oturması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz. 9- Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyan Edilmemesi Halinde Uygulanacak Cezalar Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilir ve vergi dairesi tarafından durum tespit edilirse, TL’lik istisnadan yararlanılamaz, ayrıca iki kat birinci derece usulsüzlük cezası uygulanarak, Takdir komisyonunca konutun bulunduğu yerin ortalamalarına göre emsal kira belirlenerek hesaplanan gelir vergisi üzerinden ayrıca vergi ziyaı cezası kesilir. Mükellefin beyan süresi geçen kira gelirlerini, Vergi Dairesi tespit etmeden, kendiliğinden, Pişmanlık ve Islah başlıklı 371. maddesi hükümlerinden yararlanmak istediğini belirtir bir dilekçe ile bağlı bulunduğu vergi dairesine vermesi halinde, istisnadan faydalanacak ve vergi ziyaı kesilmeyecek sadece Pişmanlık zammı adı altında normal vade tarihi ile beyan tarihi arasında geçen süre için gecikme zammı tahsil edilecektir. 10- Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler Kira Geliri elde edenler; Kira gelirlerinin beyanında, safi irada ulaşırken indirecekleri giderler için, Gider Yöntemi, Gider Yönteminden birini seçebilirler, hangi yöntem seçilmişse tüm kira gelirleri için uygulanır, bazı kira gelirleri için Gerçek, bazıları için Götürü Yöntem uygulanamaz. GERÇEK gider yöntemini seçen kişi, kira geliri elde ettiği yer için kendisi tarafından yapılan giderleri belgelerini de beyannamelerine eklemek koşuluyla Brüt kira gelirinden indirebilecektir. aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, tadilat, kredi faizleri, bir gayrimenkul için elde edilen yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin %5’i oranında indirim, emlak, vergi, resim, harç, şerefiye, amortisman, Kira ile oturulan konuta ait ödenen kira bedelleri Gerçek Gider Yöntemini seçenler, indirdikleri gerçek giderlerden vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmını gider olarak indiremeyecektir. Bu formül şöyle uygulanacaktır. İstisna sonrası Brüt Kira x Gerçek gider Tutarı ______________________________________ Brüt Kira geliri GÖTÜRÜ gider yöntemini seçen kişi; Brüt kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısma %15 oranında götürü gider indirimi yapabilecektir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçilemeyecektir. Gelir Vergisi Kanunun 89. maddesinde sayılan ve aşağıdaki bazıları belirtilen indirimler Gelir Vergisinden düşülebilecektir 11. Yıllık Beyannameye Dâhil Edilen Gelirlerden Yapılacak Diğer İndirimler Primleri tarihinden itibaren elde edilen gelirler için verilecek yıllık gelir vergisi beyannamelerinde, bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir. İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır. tarihinden sonra bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları ise indirim konusu yapılmayacaktır. Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri; -Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile, -Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden oluşmaktadır. Eğitim Ve Sağlık Harcamaları Aşağıda belirtilen şekilde yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilir. Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır. Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir. Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır. “Küçük çocuk” tabiri, mükellefle birlikte oturan veya mükellef tarafından bakılan nafaka verilenler, evlat edinilenler ile ana veya babasını kaybetmiş torunlardan mükellefle birlikte oturanlar dâhil 18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları ifade etmektedir. İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır. Bağış Ve Yardımlar Beyan edilecek gelirden indirilebilecek bağış ve yardımlar aşağıdaki başlıklar altında detaylandırılmıştır. Bu yazıda bağış ve yardımların detaylarına girilmemiştir. Beyan Edilecek Gelirin %5’i ile sınırlı Olarak İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar, İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar Sponsorluk Harcamaları Katılım Yatırımcısı İndirimi Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar ÖZET 1- 2019 Kira Gelirleri için İSTİSNA Tutarları Yıllık Mesken kira gelirleri istisnası her bir mükellef için TL TL ve altı Mesken kira geliri beyan edilmeyecektir. Yıllık brüt işyeri kira gelirleri istisnası TL İşyeri ve mesken kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde mesken kira geliri olarak tahsil edilen tutarın TL üzerinde kalan kısmı ile Brüt işyeri kira geliri toplamının TL’yi aşması halinde beyan verilecektir. Beyan sınırının altında olması halinde sadece mesken kira geliri beyan edilecektir. 2- Beyanname Verme Tarihleri – arasındadır. 3- Gelir Vergisi Son Ödeme Tarihleri 1. Taksit Vade sonu 2. Taksit Vade Sonu 4- Götürü Gider Yöntemi İndirim Oranı %15 5- Yurt dışında yaşayan Vatandaşlar ve Dar Mükellefler Üzerinden Vergi Kesintisi yapılmış olan İşyeri Kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyecekler veya mesken kira gelir bulunması halinde bu gelirlerini beyannameye dâhil etmeyeceklerdir. 6- 2019 Yılında daha önceki yıllara ait kiralar da tahsil edilmiş ve daha önceki yıllarda bu gelirler beyan edilmemişse 2019 yılı kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. 7- Konut Kira gelirlerinin 500 TL ve üzerinde olması halinde kira bedelinin banka veya PTT’den tahsil edilmesi zorunludur. Elden tahsil edilmesi halinde ise cezai sorumluluk ev sahibine ait olacaktır. 8- İşyeri kira gelirleri, tutarı ne olursa olsun bankadan tahsil edilecektir. Elden tahsil edilmesi/ödenmesi halinde cezai sorumluluk KİRACI ve KİRAYA verene aittir. 9- Mükellefin kendisine, eşine ve çocuklarına ait, Türkiye’de yapılan bazı sigorta prim ödemeleri ile eğitim ve sağlık harcamalarının %10 ile %15 arasında değişen oranlardaki tutarı Asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla safi gelirden indirilebilecektir. 10- Devlete ait eğitim ve sağlık kurumlarına yapılan yardım ve bağışların tamamı safi gelirden indirilebilecektir. 11- Sahibi oldukları konutları, çocuklarına, annesine, babasına ve kardeşlerine bedelsiz olarak kiraya verenler hakkında emsal kira bedeli uygulanmayacaktır. Beyanname verilmeyecektir. 12- 2019 yılı içinde Mesken kira gelirinin yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerin, gelirlerinin toplamı TL’yi aşması halinde elde ettikleri mesken kira gelirlerinden TL’lik istisna düşülmeyecektir. Örnek; 2019 yılında; TL Ücret geliri Tek işverenden TL Brüt İşyeri kira geliri, TL Mesken kira geliri, TL Kar payı Temettü elde edilmiştir. Elde edilen gelirlerin toplamı TL’yi aştığından TL’lik Konut kira geliri istisnası uygulanmayacaktır. ÖRNEK HESAPLAMALAR Örnek 1 – Konut Kira Geliri Beyanı AÇIKLAMA TUTAR 2019 Yılında Elde edilen Kira Geliri toplamı Seçilen Yöntem Götürü Gider Beyan Edilen Konut Kira Geliri Konut Kira Geliri İstisnası İstisnadan Sonrası Kalan Tutar Götürü Gider İndirimi %15 990,00 Vergi Matrahı Ödenecek Gelir Vergisi Tutarı 841,50 Damga vergisi 89,10 Toplam Ödenecek 930,60 TAKSİT TABLOSU TUTAR 1. Taksit – 509,85 2. Taksit – 420,75 TOPLAM 930,60 Örnek 2 – İŞYERİ KİRA Geliri Beyanı 2019 Yılında Elde edilen BRÜT İŞYERİ Kira Geliri Seçilen Yöntem Götürü Gider Beyan Edilen İŞYERİ Kira Geliri Konut Kira Geliri İstisnası – İstisnadan Sonrası Kalan Tutar Götürü Gider İndirimi %15 Vergi Matrahı Ödenecek Gelir Vergisi Tutarı Mahsup Edilecek STOPAJ tutarı Damga vergisi 89,10 Toplam Ödenecek YOK İADE ALINACAK GELİR VERGİSİ TAKSİT TABLOSU TUTAR 1. Taksit – 89,10 2. Taksit – – TOPLAM 89,10 Örnek 3 – KONUT ve İŞYERİ KİRA Geliri Beyanı 2019 Yılında Elde edilen BRÜT İŞYERİ Kira Geliri 2019 Yılında Elde Edilen KONUT Kira geliri TOPLAM KİRA GELİRİ Seçilen Yöntem Götürü Gider TOPLAM KİRA GELİRİ Konut Kira Geliri İstisnası İstisnadan Sonrası Kalan Tutar Götürü Gider İndirimi %15 Vergi Matrahı Ödenecek Gelir Vergisi Tutarı Mahsup Edilecek STOPAJ tutarı Damga vergisi 89,10 Toplam Ödenecek 263,80 İADE ALINACAK GELİR VERGİSİ – TAKSİT TABLOSU TUTAR 1. Taksit – 176,45 2. Taksit – 87,35 TOPLAM 263,80 İlave Notlar 1- Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Mesken geliri istisnasından her bir mükellef ayrı ayrı faydalanabilecektir. 2- Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir. 3- Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir. 4– Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin, İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka, benzeri finans kurumları veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğu bulunmaktadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir. Açıklamalar ve Hesaplamalar bilgi amaçlı verilmiş olup, mükellefin elde ettiği diğer gelirlere göre açıklamalarda ve hesaplamalarda farklılıklar olacağından kişi özelinde konunun uzmanına danışılması tavsiye edilmektedir. Bu nedenle yazını içeriği ve hesaplamalar ile ilgili hiçbir sorumluluk kabul edilmemektedir. Ali KARAKUŞ İstanbul Kaynaklar 1- Gib Gelir Vergisi Rehberleri 2- Türmob Gelir Vergisi Düzenleme Rehberi 3- Gelir Vergisi Kanunu ve Tebliğleri Kaynak Ali KARAKUŞ – SMMM, Bağımsız Denetçi Yasal Uyarı Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
Giriş Kira sözleşmesinde kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesinin temel olarak birkaç farklı sonucu bulunmaktadır. Bunlar, borçlar hukuku genel hükümlere göre temerrüt halinde sahip olunan haklar, borçlar hukuku özel hükümlerde kira sözleşmesine özgü olarak düzenlenen ve icra ve iflas hukuku kapsamında sahip olunan tahliye hakkıdır. Bu çalışmada öncelikle genel itibariyle kira bedeli kavramı üzerinde durulacaktır. Çalışmanın devamında, kira bedelini ödemede temerrüdün söz konusu olabilmesi için hangi şartların gerektiği tespit edilecektir. Son olarak da temerrüt halinde sahip olunan imkanlar üzerinde durulacaktır. I. Kira Bedeli A. Kavram ve Kapsam 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “TBK” 299. maddesinde kira sözleşmesinin karşılıklı edimlerinden biri kira bedeli olarak belirlenmiştir. İlgili madde metninden kira sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır[1]. Ürün kirası için ise TBK m. 357’de ayrıca bir tanımlama yapılmıştır. Gerçekten de ilgili madde metinlerinden taraflardan birinin “bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikten ondan yararlanılmasını”; diğer tarafın da “buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini” ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Kira bedeli, para veya ürün kirası için TBK m. 357/2’de belirtildiği üzere devşirilen üründe belirli bir oranda pay alma şeklinde kararlaştırılabilir. Doktrinde ve Yargıtay kararlarında, kira bedeli ifadesi, bir önceki cümledeki tanımdan daha kapsamlı bir ifade olarak kabul edilmektedir[2]. Buna göre, kira bedeli olarak, para dışında da bir misli veya misli olmayan eşya veya hizmet ediminin kararlaştırılabileceği ifade edilmektedir[3]. Bu tür bir kabul kira sözleşmesinin kapsamını aşırı derecede genişletecektir. Bu ise, kira uyuşmazlıklarıyla ilgili sulh hukuk mahkemesinin görev kapsamını oldukça genişletecektir. Çalışma kapsamında, kira bedeli uygulamadaki neredeyse tüm durumlarda kira parası olarak kararlaştırıldığı için, kira parası olarak incelenecektir. Yukarıdaki açıklamadan sonra, kira bedeli kavramının kapsamını da tayin etmek gerekecektir. Zira, çalışmanın konusu “kira bedelini ödemede temerrüt” olduğu için, temerrüt olgusundan önce karşılıklı edimlerden olan kira bedelinin kapsamını tespit etmek önem arz etmektedir. Buna göre, kira bedeli ile kira sözleşmesi sebebiyle ortaya çıkan diğer birtakım giderleri ayırt etmek gerekir. Böylece, kira bedelinin, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler TBK m. 302, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler TBK m. 303 ve TBK m. 341, kiralananın temizlik ve bakım giderleri TBK m. 317 ve TBK m. 365 gibi giderlerden farklı olduğu söylenebilecektir. Zira, kiracının kira bedeli kanunda TBK m. 313-315, TBK m. 343-346 ve TBK m. 362-363 bu diğer giderlerden ayrıca söz edilmiştir. Buna göre, her ne kadar TBK m. 315 ve TBK m. 362’de yan giderleri ödememe sebebiyle temerrütten de bahsedilmişse, çalışmada temerrüt hali sadece kira bedeline özel olarak ele alınacaktır. B. Kira Bedeline Dair Düzenlemelerin Sistematiği Kira bedeline ilişkin düzenlemeler dikkate alındığında, kira sözleşmesindeki üçlü ayrıma dikkat etmek gerekecektir. Zira, genel hükümler olarak kabul edilen hükümlerin TBK m. 299-338, konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanabilmesi ancak iki şartın bir arada bulunmasıyla mümkün olabilecektir Konut ve çatılı işyeri kiralarında özel bir hüküm TBK m. 339-356 bulunmaması ve de uygulanacak genel hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarının niteliğine uygun bulunması. Benzer sonuç, genel hükümlerin, ürün kiralarına TBK m. 357-378 uygulanması halinde de geçerlidir TBK m. 358. Böylece, ürün kirasında veya konut ve çatılı işyeri kirasında kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt için ayrık bir durum varsa, bu durum çalışmada özel olarak belirtilecektir. II. Kira Bedelini Ödemede Temerrüdün Şartları Kira bedelini ödemede temerrüt TBK m. 315’te ve de ürün kirası için ayrıca TBK m. 362’de açıkça düzenlenmiştir. TBK m. 315’te, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde genel bir düzenleme öngörülmüştür. Ürün kirası için de benzer bir düzenleme öngörülmüştür “Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”. Yukarıdaki iki düzenlemeye bakıldığında kira bedelini ödemede temerrüt için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerektiği söylenebilir Muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi, Kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar çekmesi. Kira bedelinin kiralananın tesliminden sonraki tarihte muaccel olması ise, kira bedelini ödemede temerrüdün gerçekleşmesi için bir şart değildir. Bu şart, sadece TBK m. 315’e göre fesih isteyebilmenin şartıdır. Dolayısıyla, kira bedelini ödemede temerrüt için, mutlaka bu kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra muaccel olan bir kira bedeli olması gerekmemektedir. Zira, taraflarca, kiralananın teslimi kira bedelinin ödenmesinden sonraki bir tarihte de kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda, kişinin kira bedelini ödememesi temerrüdüne yol açabilecek iken; TBK m. 315 hükmüne göre kira sözleşmesinin feshine sebebiyet vermeyecektir. Benzer şekilde, temerrüt için kural olarak kiraya verenin yazılı ihtar çekmesi gerekliyse de TBK m. 315 ve TBK m. 362’de belirtilen sürelerin verilmesi ise TBK m. 315 hükmüne göre fesih için önem arz etmektedir. Gerçekten de TBK m. 117 ve TBK m. 123’teki genel hükümler de dikkate alındığında, borçlunun temerrüdü için ihtarın gerektiği; süre vermenin ise diğer seçimlik haklara başvuru için gereken bir prosedür olduğu söylenebilecektir. A. Muaccel Bir Kira Bedelinin İfa Edilmemesi Muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi zorunlu olarak, kira bedelinin muacceliyet tarihini gündeme getirecektir. TBK’nın genel hükümlerinde her ne kadar ifa anına dair düzenlemeler söz konusu olsa da kira sözleşmesi için ifa anına dair özel düzenlemeler söz konusudur. Dolayısıyla kira bedelinin ifa anına dair kira sözleşmesi hükümleri öncelikli olarak uygulanacak; şayet, bu özel hükümlerde herhangi bir düzenleme yoksa, genel hükümler niteliğine uyduğu ölçüde kira bedelinin ifasına da uygulanacaktır. Kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı temerrüdün söz konusu olabilmesi ve buna dayanarak tahliye taleplerinde bulunulabilmesi için, kira bedelinin ödenmemiş olması gerekir. Kira bedeli ödenmiş ve fakat takip giderleri, faiz ve vekalet ücreti ödenmemişse kira bedelinde temerrüt gerçekleşmiş olmaz[4]. Kira bedelinin ifa anı, genel hüküm niteliğinde olan TBK m. 314’te düzenlenmiştir. Ürün kirası için de TBK m. 362’de ifa anı için özel bir düzenleme getirilmiştir. Genel hükme göre, kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemek zorundadır. Ürün kirasına dair düzenlemede ise, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelinin ifa anı, her kira yılının ve en geç kira süresinin sonu olarak belirtilmiştir. TBK m. 91 uyarınca, ayın sonu ifadesinden ayın son günü anlaşılmalıdır. Yukarıdaki hükümlerde de açıkça ifade edildiği üzere, taraflarca kira bedelinin vadesi olarak farklı bir tarih kararlaştırılabilir. Zira, ilgili hüküm bir tamamlayıcı hükümdür. Bu doğrultuda taraflarca aksi bir düzenleme varsa, bu düzenlemeye itibar edilir. Keza, taraflarca kira bedelinin vadesi olarak farklı bir düzenleme öngörülmüşse, bu düzenleme TBK’nın genel hükümleri kapsamında yorumlanacaktır. Buna göre, taraflar, ay sonu ibaresi kullanmışlarsa, TBK m. 91/2 uyarınca, bu ayın son günü olarak kabul edilecektir. Kira bedelinin tespitine dair davalar söz konusu olduğunda kira bedelinin, ilgili davanın kesinleşmesi üzerine borçlunun temerrüde düşeceği kabul edilmektedir[5]. Yine, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu durumda, kiracının en geç ayın üçüncü günün akşamında ödemeyi yapması gerekmektedir[6]. Kiracının kira bedelini ifa etmemesi haklı bir gerekçeye dayanmamalıdır. Buna göre, kira sözleşmesinin tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu dikkate alındığında ödemezlik def’i uygulama alanı bulabilecektir. İşte, TBK m. 97 uyarınca kiracının ödemezlik def’ini ileri sürebildiği hallerde, bu def’inin kullanılması, kiracıya kira bedelini ifadan kaçınma hakkı tanımaktadır. TBK m. 315 ve TBK m. 362’de geçen “kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedeli” ifadesi de bu konuda dikkate alınmalıdır. Zira, ilgili düzenleme ve yine TBK m. 314 hükmü dikkate alındığında, öncelikle kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi gerektiği söylenebilecektir. Taraflarca aksi yönde bir anlaşma yoksa, kira bedeli borcu, yukarıdaki açıklamalar ışığında, kiralananın tesliminden sonra muaccel olacaktır. Fakat, aksi yönde bir anlaşma varsa, kiralananın tesliminden önce de kira bedeli muaccel olabilecektir ve böyle bir durumda kira bedelinin ödenmemesi kiracının temerrüdüne yol açabilecektir. İfa etmeme olgusu, hiçbir ifa teşebbüsünün bulunmadığı durumları kapsadığı gibi, ifa teşebbüslerinin hukuka uygun olmadığı halleri de kapsamaktadır. Buna göre, geçerli bir ifanın koşullarını taşımayan ifa teklif veya teşebbüsleri de ifa etmeme olarak kabul edilecektir. Bu doğrultuda da kira bedelinin ifa yerinde ifa edilmemesi veya diğer açılardan hukuka uygun şekilde ifa edilmemesi gibi durumlar söz konusu olabilecektir. İfa yeri açısından, kira sözleşmesine dair özel hükümlerde bir düzenleme olmadığı için, TBK’nın genel hükümlerinden 89. madde devreye girecektir. İlgili düzenlemeye göre, taraflarca aksine bir anlaşma yoksa, kira bedeli[7] bir para borcu olarak düşünüldüğünde, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yeri ifa yeri olacaktır. Fakat, TBK m. 89/2’de de belirtildiği üzere, borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yeri değişmiş ve bu sebeple de ifa önemli ölçüde güçleşmişse, kira bedeli, alacaklının önceki yerleşim yerinde de ifa edilebilecektir. TBK m. 89 düzenlemesi bir tamamlayıcı hüküm olduğu için, taraflar ifa yerini başka bir yer olarak kararlaştırabilirler. Sonuçta ise gerek taraflarca kararlaştırılan gerekse de tamamlayıcı TBK m. 89 hükmüne göre tespit edilen ifa yerinde ifası teklif edilmeyen kira bedeli, hiç ifa edilmemiş gibi kabul edilir. Banka yoluyla kira bedelinin ödenmesinde TBK hükmü önem arz edebilecektir. Gerçekten de kira bedelinin ödenmesi ilgili hükme göre, bir götürülecek borç niteliğindedir. Sonuçta da kiracı, kira bedelini banka havalesi yoluyla gönderecek ise, havale parasını kendisi ödemek zorundadır. Havale parasının kira bedelinden kesilmesi halinde, kiracının borcu eksik ifası söz konusu olur ve kiracının temerrüdü gündeme gelebilecektir[8]. Fakat, banka yoluyla havalenin geçerli bir ifa olarak kabul edilmesi için ayrıca taraflar arasında banka yoluyla ödemenin yapılacağı kararlaştırılmış olmalıdır[9]. Aksi takdirde, banka yoluyla gönderilen havaleyi kiraya veren kabul etmek zorunda değildir ve borçlu temerrüde düşebilecektir[10]. Benzer şekilde, aksi yönde bir anlaşma yoksa, bedeli kiracıya ait olmak üzere, posta vasıtasıyla gönderilen ödemenin bizzat alacaklının adresine teslim şeklinde gönderilmesi gereklidir[11]. Yoksa, adrese teslim şeklinde olmayan postayla gönderilen kira bedeli, kiracının temerrüdüne sebebiyet verebilecektir[12]. Zira, kira parası, para borcu olduğu için TBK m. 89’a göre kural olarak götürülecek bir borç olduğundan, alacaklının postaneye gitme zorunluluğu yoktur[13]. Keza, aynı sebepten ötürü gerek banka yoluyla gerekse de posta aracılığıyla gönderildiğinde, aksine bir anlaşma yoksa, bedel alacaklıya vardığı anda ödeme yapılmış sayılır[14]. Postanın veya havalenin geç ulaşmasından kiracı sorumlu olacaktır[15]. Hukuka uygun olmayan ifa teklifi, ifa yeri dışında başka bir sebepten de ötürü olabilir. Buna göre, ifa teklifi, TBK’nın genel hükümlerinde öngörülen borçların ifasına dair genel hükümlere aykırıysa, bu durumda da borç hiç veya kısmen ifa edilmemiş gibi kabul edilebilecektir. Böylece, TBK m. 84/1 uyarınca, alacaklı kısmen ifayı kabul etmek zorunda olmadığından, kira bedelinin kısmen ödenmesini de kabul etmek zorunda değildir. Keza, kira bedeli döviz üzerinden kararlaştırılmış ve sözleşmede aynen ödeme veya eş anlamlı bir ifade varsa, kiracı, kira bedelini döviz üzerinden ödemeyi teklif etmelidir. Aksi durumda, ifa etme teklifi geçerli sayılmaz. Bu husus, TBK m. 99/2’nin mefhum-u muhalifinden çıkmaktadır. İfa konusunda dikkat edilmesi gereken bir diğer düzenleme TBK m. 104 hükmünde yer almaktadır. İlgili hükme göre, alacaklı, kira bedelinin dönemsel edim olarak kararlaştırıldığı hallerde, çekince belirtmeksizin makbuz vermişse, borçlu, önceki dönemlere ait edimleri de ifa etmiş sayılır. Aynı şekilde, alacaklı, anaparanın tamamı için makbuz vermişse, faizleri de almış olduğunu kabul etmektedir. Böyle bir durumda, kiraya veren makbuz verdiği bir kira bedeli için önceki dönemlere dair çekincesini belirtmemişse, önceki dönemlerin kira bedelinin ödenmediğini iddia ederek temerrüt hükümlerine başvuramayacaktır. Fakat, belirtmek gerekir ki, Yargıtay, tevdi yerine bırakılan veya banka vasıtasıyla gönderilen ödemenin kiraya veren tarafından ihtirazi kayıt konulmadan alınması halinde bile, TBK m. 104’teki adi karinenin kiracı lehine yorumlanamayacağını belirtmektedir[16]. Kira bedeli para olarak kararlaştırılmışsa, bunun TBK m. 99/1 uyarınca ülke parasıyla ödenmesi gerekir. Dolayısıyla, kiracının, kambiyo senediyle ödeme teklifi alacaklı tarafından kabul edilmek zorunda değildir[17]. Bunun haricinde, alacaklının kira bedelini almada temerrüde düşmesi halinde, kiracının TBK m. 107/1 uyarınca mahkemece tespit edilecek tevdi yerine kira bedelini tevdi etmelidir. Aksi halde, kiracı temerrüde düşmüş olabilecektir[18]. Alacaklının, kira bedelini almaktan imtina etmesi bir fiili olgu teşkil ettiği için, kiracı bunu tanıkla da ispat edebilecektir[19]. B. Kiraya Verenin Kiracıya Yazılı İhtar Çekmesi Kira bedelini ödemede temerrüt için TBK m. 117 ile uyumlu olarak, muaccel bir kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya verence kiracıya yazılı bir ihtar çekilmelidir. Fakat, ihtarda süre verilmesi, temerrüt için zorunlu bir şart olmayıp, TBK m. 315’teki fesih için zorunludur[20]. İhtarda istenen kira bedelinin miktarı belirtilmelidir. Fakat, hangi aya dair olduğunun açıkça yazılıp yazılmaması gerekliliği konusunda bir görüş birliği mevcut değildir[21]. Keza, her ne kadar, yazılı ihtar kural olarak zorunlu ise de borcun belirli bir vadede ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu durumda TBK m. 117/2 uyarınca temerrüt için ayrıca ihtara da gerek kalmayacaktır[22]. Bu durumda, vadeden itibaren temerrüt faizi istenebilecektir[23]. III. Kira Bedelini Ödemede Temerrüdün Sonuçları A. TBK m. 315’e veya TBK m. 362’ye Göre Kira Sözleşmesini Feshetme Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda, kiraya veren, TBK m. 315’e göre ve ürün kiraları için de TBK m. 362’ye göre kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat, bu maddelere dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için yukarıda sayılan kiracının temerrüdünün şartlarına ilave olarak ayrıca iki şartın daha gerçekleşmiş olması gerekmektedir İfa edilmeyen kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra muaccel olan bir kira bedeli olması ve kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilmesi ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının bulunması ve de buna rağmen süresinde ödemenin yapılmaması. 1. İfa Edilmeyen Kira Bedelinin Kiralananın Tesliminden Sonra Muaccel Olması Bu husus kiracının temerrüdü için gerekli bir şart olmayıp sadece TBK m. 315 uyarınca kira sözleşmesinin feshi için gerekli bir şarttır. Gerek ürün kirasına dair özel hükümde gerekse de kira sözleşmesinin genel hükümlerinde açıkça ifade edilmiştir. Buna göre, TBK m. 315 hükmü uyarınca kira sözleşmesinin feshinin istenebilmesi için, ilgili kira bedelinin, kiralananın tesliminden sonra muaccel olması gerekmektedir. Bu doğrultuda, kiralananın teslimi olgusunu açıklamak gerekir. Kiralananın teslimi kiraya verenin borçlarından birini teşkil etmektedir. Bununla ilgili düzenlemeler, kira sözleşmesine dair genel hükümlerden TBK m. 301 ve ürün kirasına dair TBK m. 360 hükümleridir. TBK m. 301’de kiraya verenin teslim borcu “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” şeklinde belirlenmiştir. Benzer şekilde, ürün kirası için teslim borcu TBK m. 360’da “Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” şeklinde öngörülmüştür. İki hükümden de anlaşılacağı üzere, kiralananın teslimi gelişigüzel bir teslimi ifade etmemektedir. Gerçek anlamda teslim olgusunun gerçekleşmesi için, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanım veya işletilmeye uygun şekilde teslim edilmesi gerekir. Başka bir deyişle, kiralananın, ifa amacıyla kiracının fiili hakimiyet alanına bırakılması gerekmektedir[24]. Bu eylemde bulunulduktan sonra, kiracının haklı bir sebep olmaksızın teslimden imtina etmesi halinde bile artık teslim olgusu gerçekleşmiş kabul edilmelidir[25]. Dolayısıyla, ayrıca zilyetliğin devri gerekmemektedir[26]. Buna göre, amaçlanan kullanıma uygun şekilde teslim edilmeyen kiralanan, şeklen teslim edilmiş olsa bile, TBK m. 315 uyarınca kira sözleşmesi feshedilemeyecektir. 2. Yazılı İhtarda Süre Verilmiş ve Fesih Uyarısında Bulunulmuş Olması ve Buna Rağmen Ödemenin Yapılmaması Kiracının temerrüdü şartlarına ilave olarak, TBK m. 315 ve TBK m. 362’de ayrıca, kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilmiş olmalıdır. Ayrıca, bu süre sonunda ödeme yapılmaması halinde, kira sözleşmesinin fesholacağı ihtarının da bulunması gerekmektedir. İlgili süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün; ürün kiralarında en az altmış gün; geriye kalan kiralarda ise en az on gün olmak zorundadır. Bu süreler, asgari süreler olduğu için, bu sürelerin daha fazlası kiracıya verilebilir. TBK m. 315/2 uyarınca bu süreler, tebliği takip eden günden itibaren başlar. TBK m. 315 uyarınca feshin söz konusu olabilmesi için bu sürelerde ödeme yapılmaması gerekir. Bu sürelerde ödeme yapılırsa, TBK m. 315’e göre fesih istenemeyecektir. Fakat böyle bir halde, gönderilen fesih ihtarı, diğer şartlar da varsa, TBK m. 352’deki iki haklı ihtardan biri olarak kabul edilebilecektir[27]. Fesih ihtarında çözülmesi gereken bir husus ise, kira sözleşmesinin fesih anıdır Kira sözleşmesi, ödeme gerçekleşmediğinde ihtarın vardığı günden mi itibaren sona ermiş olacak yoksa verilen sürenin sonunda mı sona ermiş olacaktır? Bu sorun, ihtarla beraber kat’i fesih iradesinin de belirtildiği hallerde söz konusudur. Yoksa, süreli ihtardan sonra ayrıca fesih iradesi bildirilecekse, bu sorun söz konusu olmayacaktır. Kiracıya, ilgili sürede ödeme imkanı tanındığı için, kiraya verenin sürenin sonunu beklemesi gerekmektedir. Böyle bir durumda, kiraya veren, kiralananı başkasına kiralayamayacaktır. Dolayısıyla da ödeme gerçekleşmediğinde şayet sözleşmenin ihtarın vardığı anda sona ereceği kabul edilirse, kiraya veren arada geçen süre için herhangi bir kira bedeli elde edemeyecektir. Bu ise, menfaat dengesini zedeleyecektir. Bu yüzden ödemenin gerçekleşmemesi halinde, kat’i fesih beyanını içeren fesih ihtarlarında, kanımızca kira sözleşmesinin ihtarda verilen süre sonunda sona ereceği kabul edilmelidir[28]. Böylece, kiraya veren, ihtarda verilen süre için de kira bedeli isteyebilecektir. Fesih ihtarındaki sürenin dolması üzerine sözleşmenin feshedildiği değil de ayrı bir beyanla feshedilebileceği veya dava açılabileceği belirtilmişse başka bir deyişle süre ihtarında kat’i fesih beyanı kullanılmamışsa, bu durumda, kiraya verenin dava açma hakkının en son ne zaman kullanılacağı konusunda doktrinde bir fikir birliği yoktur. Çünkü bu konuda net bir süre kanun tarafından öngörülmüş değildir[29]. İlk görüş, böyle bir durumda dava açma hakkının herhangi bir üst süreye tabi olmadığını ve fakat üst sürenin dürüstlük kurallarına göre tespit edilebileceğini belirtmektedir[30]. Buna göre, kiraya verenin, dava açma hakkını uzun bir süre kullanmaması ve bunu bir tehdit aracına dönüştürmesi hukuken korunmayacaktır[31]. Yine, dava açılabileceğine dair ihtar sonrası, kiraya verenin kira bedellerini kayıtsız teslim alması, dava açma hakkından feragat şeklinde anlaşılabilecektir[32]. İkinci görüşe göre ise sürenin bitiminden sonra, TBK m. 125/2 hükmü uyarınca, fesih iradesinin hemen kiracı tarafa bildirilmesi gerekmektedir[33]. B. TBK m. 352 Uyarınca İki Haklı İhtarla Tahliye Talebi Kira sözleşmesine dair genel hüküm niteliğinde olan TBK m. 315’e ilave olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarına özel olarak ayrıca, TBK m. 352’de kira sözleşmesinin feshi öngörülmüştür. Belirtilmelidir ki, bu durumda bir dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi söz konusudur. TBK m. 315’teki fesih iradesinin ise, mutlaka dava yoluyla ileri sürülmesi gerekmemektedir. İlgili düzenlemeye göre, kiraya veren eğer ki, kiracıya bir kira yılı veya artık süre bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tam bir kira yılı etmeyen ve fakat kira yılını aşan artık süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi üzerine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa, ilgili kira yılının veya artık sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Burada kira yılı ifadesinden takvim yılı değil, bir yıllık kira dönemleri anlaşılmalıdır[34]. Buna göre, kira sözleşmesi hangi tarihte başladıysa, bir yıllık kira süresinin başlangıcı da ona göre tayin edilecektir. İşte, bu yıllık kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Buna göre, kira bedelinin yıllık ödeneceği kararlaştırılmışsa bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır[35]. Keza, bazen tam kira yılı olmayan sözleşmeler de söz konusu olabilmektedir. Örneğin, 12,5 yıllık bir kira sözleşmesinin son yarım yılı artık süre diye tabir ettiğimiz hususa işaret etmektedir. İşte, artık süre içerisinde çekilen iki haklı ihtar da bu başlığa göre dava yoluyla feshe sebebiyet verecektir. Aynı şekilde, bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde de bu süre içerisinde iki haklı ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. İhtarların yazılı olması kanunda açıkça belirtilmiş durumdadır. Bunun haricinde, ihtarların haklı olması gerekmektedir. Haklı ifadesi, hukuka ve sözleşmeye uygun çekilmiş ihtarları işaret etmektedir. Buna göre, sözleşmedeki koşullara ve sözleşmeye uygulanan hukuk kurallarına aykırı ihtarlar haksız olacaktır. Böylece, kira bedeli muaccel olmadan çekilen ihtarların haksız olduğu söylenebilecektir[36]. Benzer şekilde, eğer kiracı, uzun süre boyunca düzenli şekilde ödeme tarihinden farklı tarihlerde ödeme yapagelmiş ve kiraya veren de buna karşı çıkmamışsa, bu durumda taraflar arasında bir teamül oluşmuş olur ve böyle bir durumda geç ifa sebebiyle borçluya çekilen ihtar haklı sayılmaz[37]. İhtarlarda ayrıca hangi aya ait kira bedellerinin ve hangi miktarda istendiğinin de belirtilmesi gerekmektedir[38]. İki haklı ihtardan her birinin, ilgili kira dönemindeki farklı aylara dair olması gerekmektedir[39]. Yine, birikmiş kira alacaklarının farklı ihtarlarda gösterilmesi suretiyle iki ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar şartını yerine getirmez[40]. Buna göre, birikmiş kira alacaklarının aynı ihtarda birlikte gösterilmesi gerekmektedir[41]. İhtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması, ilgili ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz[42]. Fakat, ihtar çekildikten sonra ve tebliğ edilmeden önce ödeme yapılmışsa, haklı bir ihtar söz konusu olmayacaktır[43]. Zira, ihtar, muhatabın hakimiyet alanına ulaştığında hukuki sonuç doğurmaktadır[44]. Dolayısıyla da diğer şartlar da varsa, TBK m. 352 uyarınca tahliye sebebi, ikinci ihtarın tebliğiyle vücut bulmuş olacaktır[45]. İkinci ihtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapılmış olması, TBK m. 352’ye göre tahliye sebebini bertaraf etmez[46]. Tüm bu şartların bulunması halinde, ilgili kira döneminin bitiminden sonra bir ay içerisinde kiraya verenin dava açması gerekmektedir. Fakat, TBK m. 353 bu zorunluluğa bir istisna getirmiştir. Buna göre, belirtilen bir aylık süre içerisinde, kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmişse, dava açma süresi ilgili kira döneminin sonuna kadar uzamış olacaktır. Davanın, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu “HMK” uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir[47]. Mahkeme, burada sadece ihtarların yasaya ve usulüne uygun çekilip çekilmediğini ve bunların bir kira yılı veya kanuni kira süresi içerisinde gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler[48]. Bu şartlar gerçekleşmişse, başka bir araştırma yapmadan, tahliyeye karar verecektir[49]. C. 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 Uyarınca Tahliye Talebi TBK’daki düzenlemelere ilave olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın boşaltılması için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu “İİK” m. 269 özel bir düzenleme getirmiştir. İlgili düzenleme uyarınca, kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi üzerine, TBK m. 315 ve TBK m. 362’deki süreleri de ödeme emrinde göstererek, kiracıdan kiralananı boşaltmasını isteyebilecektir. Buna göre, İİK m. 269 hükmünden yararlanabilmek için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir Kiracının muaccel kira bedelini ödememesi, Kiraya verenin ödeme emrinde kiracıya ödeme için TBK ve TBK m. 362’deki asgari süreleri vermesi, Bu sürelerde ödeme yapılmaması halinde, kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarının ödeme emrinde yer alması, Belirtilen sürelerde kiracının ödeme yapmaması. Belirtmek gerekir ki, ödeme emrinde sadece kira bedelinin ödenmesinin istenmesi halinde, İİK m. 269 hükmüne başvurulamayacaktır. Böyle bir durumda, diğer ilamsız takip yollarına genel haciz yoluyla takip veya kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip, ilamlı takibe veya şartları varsa iflas yoluyla takibe başvurulabilir. İİK m. 269 hükmünden yararlanabilmek için hem kira bedelinin ödenmesi hem de kiralananın tahliyesi birlikte istenmelidir. İİK m. 269 uyarınca tahliye talebi, takip talebi şeklinde, icra dairesinden istenecektir. Bunun üzerine de icra dairesi borçlu kiracıya ödeme emri gönderecektir. Ödeme emrinde borçluya, borca, sözleşmeye, imzaya veya yetkiye itirazlarını sunması için yedi günlük süre ve de borcu ödemesi için TBK m. 315 ve TBK m. 362 uyarınca borcu ödemesi için bir süre verilir. Burada, itiraz süresi ile ödeme süresinin farklı olduğuna dikkat çekmek gerekir. Bunun sonucu olarak, borçlu itiraz etmemiş olduğunda takip kesinleşmiş olacaktır. Fakat, buna rağmen, alacaklının haciz isteyebilmesi için, TBK m. 315 veya TBK m. 362 uyarınca tanınan sürelerin de ayrıca dolması gerekmektedir. Borçlunun yedi günlük süre içerisinde kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi halinde, takip durur. İİK m. 269/B uyarınca kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye talep edebilmesi için, alacaklının noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesine sahip olması gerekir. Aksi halde, kiraya veren, İİK hükümleri değil, şartları varsa TBK hükümleri uyarınca sulh hukuk mahkemesinden sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilecektir. Borçlu kira sözleşmesi dışındaki bir sebeple itiraz ederse, bu durumda, itiraz takibi durdurur ve fakat borçlu İİK m. 269/2 uyarınca kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kira sözleşmesini kabul etmiş sayıldığı için de alacaklının icra mahkemesinde açtığı tahliye davasında, borçlunun itirazlarını İİK m. 269/C hükmünde belirlenen belgelerden biriyle noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge, alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge, resmi dairelerce verilmiş bir belge veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne uygun vermiş oldukları makbuz veya belge ispat etmesi gerekir. Aksi halde, borçlunun itirazları icra takibini geçici olarak durdursa da icra mahkemesinin tahliye kararı vermesine engel olmaz. Alacaklı, borçlu tarafından sunulan belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını mahkemede ileri sürerse, icra mahkemesi, İİK m. 269/C-2’nin atfıyla İİK m. 68 hükmüne göre imza incelemesi yapacaktır. Borçlunun kendisine TBK m. 315 veya TBK m. 362 hükmü uyarınca tanınan süre içerisinde ödeme yapmaması halinde, alacaklının İİK m. 269 vd. hükümleri uyarınca altı aylık süre içerisinde icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunması gerekmektedir. Buna göre, önemli olan ödemenin yapılıp yapılmadığıdır. İtirazın olup olmaması alacaklının tahliye davası açmasını engellemez. Burada kira uyuşmazlıklarında genel görevli olan sulh hukuk mahkemesinin görevine bir istisna getirilmiştir. Gerçekten de bu husus HMK m. 4’te de açıkça belirtilmiştir. Altı aylık dava açma süresinin başlangıç tarihi, itiraz varsa İİK m. 269 uyarınca itirazın alacaklıya tebliğ edildiği tarihtir. İtirazın bulunmaması halinde ise İİK m. 269/A uyarınca, altı aylık süre, TBK m. 315 ve TBK m. 362 uyarınca verilen sürelerin dolmasını takiben başlar. Alacaklı, bu süre içerisinde tahliye davası açmazsa, bir daha aynı kira bedellerinden ötürü, ilamsız takip yoluyla takipte bulunamayacaktır. Burada, sadece ilamsız takip yoluna dair hak düşmüş olduğu için, kiraya verenin TBK hükümlerine göre sözleşmenin feshini isteme hakkı şartları oluşmuşsa devam edebilecektir. Borçlunun kendisine verilen kanuni süreler içerisinde ödeme yapması halinde, alacaklı artık İİK m. 269 uyarınca tahliye isteyemeyecektir[50]. Yargıtay, sadece kira bedelinin ödenmesi halinde, vekalet ücreti, faiz ve diğer takip giderleri ödenmemiş olsa bile artık tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir[51]. Keza, başka herhangi bir nedenle, kiraya verenin, ödeme emri gönderdikten sonra İİK m. 269 uyarınca tahliye talebinde bulunamaması halinde, gönderilen ödeme emri, şartları oluşmuşsa TBK m. 352’de belirtilen iki haklı ihtardan biri olarak kabul edilebilecektir. Zira, ödeme emri de yazılı ve kanuni süreleri barındıran bir ihtar içermektedir. Keza, ihtar hukuki işlem benzeri olduğu için, TBK m. 352’deki sonucun arzulanmış olması da gerekli değildir. Bu durumda, ödeme emrinde belirtilen ihtarın haklı olması ve aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi halinde bir diğer haklı ihtarla birlikte kiraya verenin, TBK m. 352 uyarınca kira sözleşmesinin feshini isteyebilmesi mümkün olabilecektir. Bu husus, TBK m. 269/B-4 hükmünden de anlaşılmaktadır. İcra mahkemesinden alınan tahliye kararının uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmese de İİK m. 269/C-3 uyarınca, kararın borçluya tefhim veya tebliğinin üzerinden on günün geçmesi gerekmektedir. Bu aşamada itiraz kaldırılmış olduğu için, her ne kadar on günlük süre içerisinde ve itiraz yoksa kanuni asgari sürelerin dolmasından sonra kira bedeli için haciz işlemleri yapılabilse de tahliye için bu sürenin dolması beklenecektir. D. Kiraya Verenin Hapis Hakkına Sahip Olması Kiracının kira bedelini ödemede temerrüdünün bir diğer sonucu ilave şartlar da gerçekleşmişse, TBK m. 336 vd. hükümleri uyarınca söz konusu olan hapis hakkıdır. Bu hakkın sadece taşınmaz kiralarında söz konusu olduğunu belirtmekte fayda vardır. Bu taşınmazın, mutlaka konut ve çatılı işyeri olması gerekmemektedir. Fakat kiraya verenin, hapis hakkının söz konusu olabilmesi için kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi yeterli değildir. Ayrıca TBK m. 336’daki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna göre, halihazırda bir yıllık kira bedeli işlemiş olmalıdır. Bunun üzerine, kiraya veren, işlemiş olan bir yıllık kira bedeli ile işleyecek altı aylık kira bedelinin güvencesi karşılığında bu hakkı kullanabilir. Kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle doğan temerrüt faizi, hapis hakkı masrafları, dava ve takip giderleri hapis hakkının kapsamında iken; kiralanana verilen zarar sebebiyle uğranılan zararın tazmini bu hakkın kapsamı dışındadır[52]. Bu bedellerin toplamını aşan mallara el konulamaz[53]. Bir yıllık süre, hapis hakkının paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığı tarihten önceki vadesi gelmiş son kira bedelinden geriye doğru hesaplanır[54]. İşleyecek olan kira bedelleri ise takipten sonra vadesi gelecek ilk altı aylık kira bedelini işaret etmektedir[55]. Kiralanan alt kiraya verilmişse, alt kiracının borcunu aşmamak üzere, kiraya veren, alt kiracıya karşı da bu hakka sahip olacaktır. Hapis hakkı, ancak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanılabilecektir. Buna göre, her somut olaydaki taşınmaza göre hapis hakkı konusu eşyanın türü ayrı ayrı tespit edilecektir. Böylece, bir konut kirası için televizyon, halı, radyo ve mobilya hapis hakkına konu olabilecektir[56]. Aynı şekilde, bir otopark veya garajdaki arabalar; resim galerisindeki tablolar; otelin kullanımına tahsis edilen ve otel alanında bulunan petrol tankerindeki mazot veya akaryakıt hapis hakkına konu olabilecektir[57]. Yine fabrikadaki makineler ile aletler; hem kira konusu taşınmazın kullanımında hem de başka amaçlarla kullanılan karma amaçlı taşınırlar da hapis hakkına konu olabilecektir[58]. Fakat, unutulmamalıdır ki, hapis hakkı ancak haczi caiz olan mallar üzerinde kullanılabilecektir. Dolayısıyla sayılan örneklerden biri somut olayda hacze elverişli değilse bunlar üzerinde hapis hakkı kullanılamayacaktır. Gerçekten de somut olaya göre, mobilya, İİK m. 82/3 uyarınca, kiracı veya kendisiyle aynı çatı altında yaşayan aile bireyleri için gerekli eşya olarak kabul edilirse, kiraya veren, bunun üzerinde hapis hakkını kullanamayacaktır. TBK m. 337’de kiralananda bulunan üçüncü kişiye ait mallar üzerindeki hapis hakkından bahsedilmiştir. İlgili düzenlemede, rıza dışı üçüncü kişinin elinden çıkmışsa mal veya rızayla çıkmış olsa bile eğer kiraya veren kötü niyetliyse, kiraya verenin hapis hakkını kullanamayacağı belirtilmektedir. Bu düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “TMK” 989. maddesiyle de uyumludur. Gerçekten de TMK m. 989’da rıza dışı elden çıkan taşınır, iyiniyetli üçüncü kişiden beş yıl içerisinde istenebilmektedir[59]. TBK m. 337/2’ye göre, kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmelidir. Aksi halde, ilgili eşya üzerindeki hapis hakkını kaybedecektir. TBK m. 338’de kiraya verenin, hapis hakkını kullanırken, sulh hukuk hakimi veya icra müdürünün yardımından yararlanabileceği belirtilmektedir. Kiraya verenin icra dairesinden yardım istemesi halinde, İİK m. 270 ve 271 hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Hapis hakkının bir rehin hakkı olduğu düşünüldüğünde[60], kiraya veren, İİK hükümlerine göre rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başvurarak alacağının tahsilini isteyebilecektir İİK m. 270/3. E. Genel Hükümlere Göre Kiraya Verenin Sahip Olduğu Haklar Kiraya veren TBK m. 315, 352 ve 362 hükümleri uyarınca kira sözleşmesini fesih hakkına sahip olmakla beraber kira sözleşmesini feshetmek istemeyebilir. Böyle bir durumda, TBK’nın genel hükümlerinde geçen borcun ifa edilmemesinin sonuçlarından da yararlanabilecektir. Öncelikle, temerrüt halinde, kira bedelini ifa etmeyen veya geç ifa eden kiracı, TBK m. 118 uyarınca, kiracı hem gecikmiş kira bedelini[61] hem de TBK m. 120 uyarınca temerrüt faizini[62] ödemek zorunda olacaktır. Kiracı, kusuru olmadığını ispatlasa bile, temerrüt faizini ödemek zorunda kalacaktır[63]. Yine, TBK m. 122 uyarınca, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olan alacaklı, bu zararını ispatlarsa, borçlu bu aşkın zararı da ödemek zorunda olacaktır. Fakat, kiracı, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispatlarsa, aşkın zarardan sorumlu olmayacaktır. TBK m. 123 uyarınca her ne kadar borçlunun temerrüdü için süre vermek gerekmese de gecikmiş ifa ve temerrüt faizinden vazgeçerek, TBK m. 125’te belirlenen diğer seçimlik haklardan birini kullanmak için kural olarak kiracıya süre vermek gerekir. Bu sürenin kanımızca, TBK m. 315 ve TBK m. 362’deki sürelerden az olmaması gerekmektedir. Yine, TBK m. 315 ve TBK m. 362 uyarınca süre verilmişse, TBK m. 123’teki süre verme şartı yerine getirilmiş sayılmalıdır[64]. İstisnaen, TBK m. 124’te belirtilen hallerde süre vermenin gerekmediği söylenebilecektir. Böylece, süre vermenin borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya borçlunun tavrından gereksiz olacağı anlaşılmakta ise, ilgili sürelerin verilmesi de gerekmeyecektir. Süre verildikten sonra veya sürenin verilmesinin gerekmediği hallerde temerrütten sonra, kiraya veren, bu yöndeki beyanını hemen kiracıya hemen bildirmek kaydıyla, sözleşmeyi feshederek sözleşmenin süresinden önce bitmesinden kaynaklı zararını da isteyebilecektir[65]. Kiracı, kusursuz olduğunu ispat ederek ilgili tazminattan kurtulabilecektir[66]. Gerçekten de TBK m. 126 uyarınca kiralananı kullanım bir sürekli edim olduğu için, kira sözleşmesinde dönme yerine, fesih hakkı söz konusu olabilecektir. F. Kira Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları Kira sözleşmesi feshedilmesinin sonuçlarına dair kira sözleşmesinde birtakım özel düzenlemeler öngörülmüştür. Buna göre, TBK m. 334-335 ve TBK m. 372-375 hükümleri uyarınca, kira sözleşmesinin feshi halinde kiralananın kiraya verene iadesi gerekmektedir. TBK m. 334’te kiraya verenin kiralananı nasıl teslim aldıysa aynı şekilde iade etmek zorunda olduğu belirtilmektedir. Aksi halde, TBK m. 334/2 uyarınca, kiraya verenin tazminat ödeme zorunluluğu söz konusu olabilecektir. Yine de kiracının bu sorumluluğunu üçe ayırmak gerekecektir. Şöyle ki, olağan incelemeyle belirlenecek eksik ve ayıpların geri alma sırasında derhal kiracıya yazılı şekilde bildirilmesi gerekir. Aksi durumda, kiracı sorumlu tutulamayacaktır. Olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksik ve ayıplar ise belirlendiğinde derhal kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir. Üçüncü olarak, TBK m. 334/1’de, kiracının sözleşmeye uygun kullanımından kaynaklı eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayacağı ifade edilmiştir. Ürün kirasının sona ermesi halinde kiralananı geri verme yükümlülüğü TBK m. 372-375 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre, kiranın bitiminde, kiracı, kiralananı tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür. Bu eşyalara değer biçilmişse, kiracı, bunlarla özdeş tür ve değerde eşyayı teslim veya değer eksikliklerini giderme şeklinde iade yükümlülüğünü yerine getirebilecektir. Yine, kiracı, iyi işletilme halinde kaçınılabilecek olan değer eksikliklerini de tazmin etmekle yükümlüdür. Bunun karşılığında, kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilecektir. Fakat, buradaki masraf veya emek, TBK m. 372/3’te belirtilen, kiracının kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde gösterilen masraf ve emeği aşacak derecede olmalıdır. Tarımsal taşınmazların kirasında geri verme yükümlülüğüne özel olarak TBK m. 374-375 hükümleri de ilave düzenlemeler getirmiştir. Sonuç Kira bedelini ödemede temerrüt için kira bedeli gündemde bulunmalıdır. Kira bedeli niteliği taşımayan yan giderler, kullanım giderleri gibi sebepler bu çalışmanın kapsamı dışında bırakılmıştır. Kira bedelini ödemede temerrüt için, muaccel bir kira bedelinin kural olarak ihtara rağmen haklı bir sebep olmaksızın ödenmemesi gerekmektedir. Kira bedelinin temerrüde düşmesi halinde kiraya veren kira bedeli ve temerrüt faizi ve şartları varsa aşkın zararını isteyebilecektir. Ayrıca, kiraya veren, hapis hakkına da sahip olabilecektir. Temerrüt halinde ayrıca ilave şartlar gerçekleşmişse, kiraya veren, kira sözleşmesinin feshi için ise TBK m. 315, TBK m. 352 veyahut İİK m. 279’daki düzenlemelere başvurabilecektir. Kira sözleşmesi feshedildiğinde, kiracının kiralananı iade etme yükümlülüğü de ayrıca ortaya çıkacaktır. Dipnotlar TBK ve Adalet Komisyonu Raporundaki TBK m. 97’nin Tasarı m. 96 gerekçesinde de ödemezlik def’ine örnek verilirken kira sözleşmesinin de tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu belirtilmiştir. ↩︎ Erzan Erzurumluoğlu, Sözleşmeler Hukuku Özel Borç İlişkileri, 8. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2018, s. 94. Yargıtay 6. HD, E. 2015/8528, K. 2016/296, T. ↩︎ Erzurumluoğlu, s. 94; Nihat Yavuz, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, 6. Baskı, Ankara, Adalet Yayınevi, 2018, s. 181. Nevran Suiçmez, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kiracının ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri’, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, Cilt 19, Özel Sayı, 2017, s. 1609; Talih Uyar, Kiralanan Taşınmazın “Kira Borcunun Ödenmemesi Temerrüt’ Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi’, Ankara Barosu Dergisi, Yıl 67, Sayı 1, 2009, s. 76. Benzer şekilde kira bedelinin para veya misli eşya şeklinde kararlaştırılabileceğine dair bkz. Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 15. Baskı, İstanbul, Beta Yayıncılık, 2018, s. 228. Kira bedelinin para dışında misli bir eşya olarak kararlaştırıldığı durumlarda kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı; fakat kira bedeli olarak bir hizmet ediminin kararlaştırıldığı durumlarda bir karma sözleşme olacağına dair bkz. Gülşah Sinem Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi TBK m. 327 – 333, 1. Baskı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2013, s. 12. Böyle bir durumda bir karma sözleşmenin söz konusu olacağına dair bkz. Aydın Zevkliler / K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 18. Bası, Ankara, Turhan Kitabevi Yayınları, 2018, s. 214; Fahrettin Aral / Hasan Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2015, s. 259; Murat Aydoğdu/Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, 3. Bası, Ankara, Adalet Yayınevi, 2017, s. 386. Eren de, bu halde bir karma sözleşme olduğunu belirtmekte ve fakat ürüne katılmalı kira sözleşmesinin bir istisna teşkil ettiğini ve kira sözleşmesi olarak kalmaya devam ettiğini belirtmektedir. Bkz. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2017, s. 320. ↩︎ Yargıtay 6. HD, E. 2015/9571, K. 2016/1075, T. ↩︎ Yavuz/Acar/Özen, s. 281. Aynı yönde bkz. Yargıtay BGK İBK, E. 1979/1, K. 1979/3, T. İlgili kararda, kiracının temerrüdü için, sadece vadenin gelmesinin yeterli olmadığı, ayrıca miktarın kesin olarak belirli olması gerektiği belirtilmiştir. Bunun ise ancak tespit davasının kesinleşmesi halinde söz konusu olacağına karar verilmiştir. ↩︎ Yargıtay 6. HD, E. 2007/1868, K. 2007/3965, T. ↩︎ Kira bedelinin para dışında bir şey olarak kararlaştırılabileceğinin kabul edilmesi halinde, TBK m. 89’daki diğer tamamlayıcı düzenlemeler devreye girecektir. Buna göre, kira bedeli bir parça borcu teşkil eden şey olarak kararlaştırılmışsa, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yer; diğer hallerde ise doğumu sırasında kiracının yerleşim yerinde ifa edilecektir. ↩︎ Yargıtay 6. HD, E. 1998/7104, K. 1998/7247, T. Yargıtay bu kararında alacağın yaklaşık %0,5’ine denk gelen eksik ödeme sebebiyle, temerrüdün tahliyeye elverişli olduğuna karar vermiştir. Eren ise, kira bedelinin çok büyük bir kısmının %90-95 ödenmesi halinde, tahliye istenmesinin hakkın kötüye kullanılmış olacağını belirtmektedir. Bkz. Eren, s. 354. Eren’le aynı görüşte bkz. Yavuz/Acar/Özen, s. 357. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 298; Aydoğdu/Kahveci, s. 482. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 298; Aydoğdu/Kahveci, s. 482. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 297; Aydoğdu/Kahveci, s. 482. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 288. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 288; Aral/Ayrancı, s. 298; Aydoğdu/Kahveci, s. 482; Suiçmez, s. 1612. ↩︎ Eren, s. 353; Aydoğdu/Kahveci, s. 482. ↩︎ Zira, bu durumda, postane veya banka birer ifa yardımcısı konumundadırlar. Bkz. Eren, s. 353. ↩︎ Yargıtay HGK, E. 1990/12-146, K. 1990/248, T. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 289; Aydoğdu/Kahveci, s. 484; Suiçmez, s. 1613. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 281; Aydoğdu/Kahveci, s. 466. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 281; Yavuz/Acar/Özen, s. 280; Aydoğdu/Kahveci, s. 466. ↩︎ Aksi görüşte bkz. Zevkliler/Gökyayla, s. 284. Yazarlara göre, temerrüt hali için dahil, ilgili ihtarın tüm yasal unsurları içermesi gerekmektedir. Yazarlar, bu durumda TBK m. 117 ve genel hükümlerden ayrılma halinin söz konusu olduğunu ifade etmektedir. Aydoğdu ve Kahveci de bu halde TBK m. 117’den ayrık bir düzenleme bulunduğunu ve dolayısıyla da TBK m. 117’nin aksine, TBK m. 315’te kiracının temerrüde düşmesi için sadece ihtar çekmenin yeterli olmadığını ve kanunen verilen sürelerin de dolmuş olması gerektiğini belirtmektedir. Yazarlar, kiracının tanınan süre sonunda temerrüde düşeceğini belirtmektedirler. Kiracının korunmasından hareket eden yazarlar TBK m. 124’teki kesin vade hallerinde bile kiracıya TBK m. 315 ve TBK m. 362’daki yasal sürelerin tanınması gerektiğini savunmaktadırlar. Yazarlar, TBK m. 315 ve TBK m. 362 uyarınca süre verilmesi halinde, ayrıca TBK m. 123 uyarınca süre vermeye gerek olmadığını belirtmektedirler. Bkz. Aydoğdu/Kahveci, s. 468-469. Yargıtay da aksi görüştedir. Yargıtay’a göre, sadece fesih etkisi için değil, genel olarak ihtarın hukuki sonuç doğurabilmesi ve borçluyu temerrüde düşürebilmesi için, kanunda belirtilen tüm yasal unsurları süre, fesih ihtarı, yazılılık şekil şartı, hangi dönemlere ait kiraların istendiği, hangi miktarda bir kira bedeli istendiği bir arada bulundurması gerektiğine karar vermiştir. Bkz. Yargıtay 6. HD, E. 1987/2845, K. 1987/3824, T. ↩︎ Bir Yargıtay kararında ayın belirtilmesi gerektiği ifade edilmişken Yargıtay 6. HD, E. 1987/2845, K. 1987/3824, T. bir diğer Yargıtay kararında Yargıtay 6. HD, E. 1974/754, K. 1974/777, T. bunun gerekli olmadığı ve bu halde de ihtarın geçerli olduğu ifade edilmiştir. ↩︎ Yavuz/Acar/Özen, s. 283. Aksi yönde bkz. Zevkliler/Gökyayla, s. 284. ↩︎ Yargıtay 12. HD, E. 2002/458, K. 2002/1508, T. ↩︎ Eren, s. 351; Aral/Ayrancı, 323. ↩︎ Eren, s. 354; Aral/Ayrancı, 323. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 323. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 281; Yavuz/Acar/Özen, s. 282; Aydoğdu/Kahveci, s. 465. ↩︎ Yavuz, s. 243. ↩︎ TBK m. 315’e göre fesih, bu yönden TBK m. 352’deki fesihten farklıdır. ↩︎ Yavuz/Acar/Özen, s. 282; Aydoğdu/Kahveci, s. 467. Aynı yönde bkz. Yargıtay 6. HD, E. 1989/7513, K. 1989/9438, T. ↩︎ Bkz. dipnot 10’daki Yargıtay kararı. Benzer şekilde bkz. Yavuz/Acar/Özen, s. 282. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 283; Aydoğdu/Kahveci, s. 468. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 324. ↩︎ Yavuz/Acar/Özen, s. 357; Aydoğdu/Kahveci, s. 688. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 336. Yargıtay 6. HD, E. 1996/325, K. 1996/425, T. ↩︎ Eren, s. 425; Aral/Ayrancı, s. 335; Yavuz/Acar/Özen, 357. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 335-336. Aynı yönde bkz. Yargıtay 13. HD, E. 2009/12604, K. 2010/3043, T. Fakat teamül oluşması için düzenli olarak ödeme yapılan tarih her ne kadar olması gereken vadeden farklı olsa da kendi aralarında aynı günde yapılması gerektiği belirtilmektedir. Bkz. Aydoğdu/Kahveci, 485; Suiçmez, s. 1610. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 367; Aral/Ayrancı, s. 336; Aydoğdu/Kahveci, s. 689; Eren, s. 425; Yavuz/Acar/Özen, s. 357. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 367; Aral/Ayrancı, s. 336; Yavuz/Acar/Özen, s. 357; Aydoğdu/Kahveci, s. 687. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 367; Yavuz/Acar/Özen, s. 357; Aydoğdu/Kahveci, s. 687. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 367; Aydoğdu/Kahveci, s. 687. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 335; Aydoğdu/Kahveci, s. 686. Yargıtay 6. HD, E. 1998/2204, K. 1998/2286, T. ↩︎ Bkz. 23 nolu dipnottaki Yargıtay kararı. ↩︎ Eren, s. 355. ↩︎ İsmail Kayar, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Genel Hükümler – Özel Borç İlişkileri, 10. Baskı, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2015, s. 302. ↩︎ Kayar, s. 302. ↩︎ Konut ve çatılı işyeri haricindeki kira sözleşmelerinin aynı zamanda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu m. 3/1-l’de belirtilen bir tüketici işlemi niteliğinde olması halinde, TKHK hükümlerinin öncelikle uygulanacağı ve de tüketici mahkemelerinin görevli olacağı da belirtilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri içinse, burada kiracının zaten tüketici gibi özel olarak korunduğu belirtilmektedir. Yine de kiracının korunmasına dair TBK’daki özel düzenlemelere ilave olarak, ayrıca TKHK m. 5’teki haksız şartlara ilişkin düzenlemenin uygulanabileceği ifade edilmektedir. Bkz. Zevkliler / Gökyayla, s. 208. Yargıtay da düğün salonunun kiralanması halinde TKHK hükümlerinin uygulanacağını belirtmiştir. Bkz. Yargıtay 20. HD, E. 2016/10292, K. 2016/9996, T. ↩︎ Kayar, s. 302. ↩︎ Kayar, s. 302. ↩︎ Bu süreler geçtikten sonra ödeme yapılmış olması, tahliye talebini bertaraf etmez. Bkz. Yargıtay 6. HD, E. 2007/1956, K. 2007/3476, T. Uyar, s. 79, dipnot 70’ten naklen. ↩︎ Yargıtay 12. HD , E. 1996/14627, K. 1996/14984, T. Uyar, s. 75, dipnot 7’den naklen. ↩︎ Eren, s. 373-374. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 285. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 285; Eren, s. 374; Aral/Ayrancı, s. 314; Aydoğdu/Kahveci, s. 472. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 285; Eren, s. 374; Aral/Ayrancı, s. 314; Aydoğdu/Kahveci, s. 472. ↩︎ Eren, s. 371; Aral/Ayrancı, s. 313. ↩︎ Eren, s. 371. ↩︎ Aydoğdu/Kahveci, s. 471. ↩︎ Zevkliler/Gökyayla, s. 286; Eren, s. 372; Aydoğdu/Kahveci, s. 474. ↩︎ Eren, burdaki hapis hakkının, TMK’daki genel hapis hakkından kısmen farklı, kendine özgü bir taşınır rehni olduğunu belirtmektedir. Yazar, TMK’da 950-953 maddeleri arasında düzenlenen genel hapis hakkından farklı olarak, buradaki hapis hakkı için kiraya verenin zilyet olmasının gerekmediğini ifade etmektedir. Bkz. Eren, s. 369-370. Eren’le aynı görüşte bkz. Aydoğdu/Kahveci, 470. Hapis hakkının bir ayni hak olmakla beraber, bir rehin hakkı olmadığına dair bkz. Erzurumluoğlu, s. 114. ↩︎ Aydoğdu/Kahveci, s. 464. ↩︎ Yavuz/Acar/Özen, s. 283; Aydoğdu/Kahveci, s. 464. ↩︎ Mustafa Kemal Oğuzman / Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt I, 11. Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2013, s. 502. ↩︎ Aydoğdu/Kahveci, s. 469. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 324; Yavuz/Acar/Özen, s. 282. ↩︎ Aral/Ayrancı, s. 324. ↩︎
kiraya verene yapılan ödemeler tablosu
